今年各二线城市出现了一个明显现象：\n新房价格在波动中缓慢上升，二手房价格却头也不回地加速下跌。\n背后的罪魁祸首是四代住宅和新规住宅。\n[一R]分化有多严重？\n合肥新房均价连涨4个月，二手房价格却连跌26个月；\n长沙滨江和梅溪湖部分新房开始摇号，但同区域二手房成交周期动辄100天以上；\n成都新房绑车位涨价摇号卖，同区域二手房降价50万还没人看；\n郑州新房都比二手房明显好卖一大截。\n造成这种分化的核心原因是各城市出台住宅新规，提高阳台露台飘窗赠送率，嘴上说鼓励好房子，实际是鼓励开发商多拿地。\n四代住宅怪胎集中入市，把二手市场砸到地板以下。\ntips：四代住宅不是产品创新，而是在存量博弈中通过规则变化重新分配市场份额。\n[二R]四代住宅分为四种模式，对二手房冲击程度不同。\n南京模式：通过露台阳台赠送，真实得房率90%-95%，比旧规提升10%-15%，对二手房产生10%-15%价格冲击。\n广州模式：可砸内飘窗，真实得房率达到100%，对二手房产生15%-20%价格冲击，但已被叫停。\n深圳模式：满屋外飘窗占用空间，没活硬整，对二手房冲击可忽略。\n长沙模式（核弹级）：通过砌墙砌台无损赠送，139平新房套内面积超过207平旧房，真实得房率提升25%-30%，对二手房产生25%以上价格冲击。\ntips：长沙模式最狠但不可持续，广州模式已被叫停，说明监管层意识到对二手房冲击过大会打断置换链条。\n \n❓为什么广州会叫停新规\n因为要保护二手市场。\n新规住宅看似刺激置换需求，实际打断了置换链条——二手房卖不出去，就没钱买新房，最终影响卖地。\n \n二手房成交量仍占市场一半以上，加上未卖完的旧规新房，旧规住宅占市场70%以上。\n当70%的房子都要继续下跌15%，\n哪怕新规产品得房率再高，也会被拖进泥坑。\n \n三个投资建议：\n1️⃣ 如果能不买现在尽量别买\n2️⃣ 如果要买最好用贷款结合保本产品对冲下跌风险\n（对冲是投行常规操作）具体私我，这里没法写\n3️⃣ 不要再买旧规产品，有赠送就比没有强；\n深圳新旧无所谓，谁便宜买谁；\n如果必须在长沙买房的抓住窗口期，\n这种不讲理的愣送不会长久，\n一旦新规被叫停，\n将比其他产品拥有20%以上溢价空间。\n \n#房地产 #资产配置 #四代住宅
