“带押过户”是指在不提前还清房贷的情况下，将抵押房产的所有权转移至买方的交易模式。根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但需通知抵押权人（通常即银行）。这一政策的实施，旨在解决传统二手房交易中因解押环节导致的资金压力和时间成本问题。
“带押过户”的法律风险分析
尽管“带押过户”简化了交易流程，但可能面临的三大风险点：
1. 抵押权的合法性与完整性
风险点：卖方可能存在未披露的抵押登记、查封或其他权利限制。
法律依据：《民法典》第399条明确规定，抵押财产不得存在权利瑕疵。
规避措施：买方应在交易前，通过不动产登记中心查询房屋的抵押状态及权利限制情况，并要求卖方提供完整的抵押合同及还款记录。
2. 银行同意“带押过户”的合规性
风险点：并非所有银行均支持“带押过户”，且银行可能对交易设置额外条件。
法律依据：《民法典》第406条要求抵押财产转让需通知抵押权人，但未明确抵押权人是否必须同意。
规避措施：在签订买卖合同前，买方应要求卖方与贷款银行确认“带押过户”的可行性，并取得银行的书面同意文件。
3. 买方履约能力不足的连带责任风险
风险点：若买方在过户后未能按时偿还贷款，银行可能依据原借款合同向卖方追偿。
法律依据：《民法典》第552条规定，债务转移需经债权人同意，否则原债务人仍承担连带责任。
规避措施：在买卖合同中明确约定，过户后买方承担全部还款责任，卖方免责，并要求买方提供足够的履约担保（如第三方保证或财产抵押）。
法律实务建议：如何安全完成“带押过户”
为确保交易安全，买卖双方应采取以下法律措施：
1. 交易前的尽职调查
买方应通过不动产登记中心查询房屋的产权状态、抵押情况及权利限制；
卖方应提供完整的抵押合同、还款记录及银行同意“带押过户”的书面文件。
2. 合同条款的明确约定
在买卖合同中明确“带押过户”的具体流程、时间节点及各方的权利义务；
约定买方承担全部还款责任，卖方免责，并设置违约责任条款。
3. 交易后的法律保障
过户完成后，买方应及时向银行提交新的还款账户信息，并取得银行的确认文件；
卖方应保留所有交易文件（如合同、银行同意书、过户凭证等），以备后续可能的法律纠纷。
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