随着经济水平的提高，公民法律意识及维权意识的增长，越来越多人愿意通过司法途径主张权利，解决纠纷。在司法实践中，人们也更加注重财产保全发挥的作用，防止债务人财产减少导致债权人权益无法得到保障。但是在司法程序中保全到被告的财产是否有万事大吉了呢？其实不然，如涉及到房产，还要考虑房子是否为首封，被查封房产上是否有抵押权；进入执行阶段，如被执行人的财产涉及多个法院的处置，如何确定查封财产的处置顺序；如他人对被执行人享有债权，且被执行人的财产不足以清偿时，被查封的财产如何分配？
一、相关概念的定义
财产保全，即人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，对一方当事人财产采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法的强制性措施。
法院强制执行，即人民法院根据发生法律效力的法律裁判文书，对被告采取的强制行为。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。
房产查封，即人民法院对房屋进行的限制性措施，禁止该房屋的转让、处置和抵押等行为。在房屋查封期间，房产的所有权不发生改变，但房产的处分权会受到限制。
二、房产查封的情形
（一）预查封
预查封，即人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但存在登记可能的产权进行的一种限制性登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十八条之规定，预查封的效力等同于正式查封，预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
根据《通知》第十五条之规定，人民法院可以对以下三类虽未进行房屋所有权登记的房屋：
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
（二）首查封
首查封，即对某一财产最早采取的查封。如由多个申请人对同一财产申请法院查封，最先实施查封的法院为首封法院。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第五十五条之规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（以下简称《批复》）第三条第三款之规定，首先查封债权尚未经生效法律文书确认的，应当按照首先查封债权的清偿顺位，预留相应份额。可见，查封顺序会影响清偿顺序，首查封具有一定的优势。
（三）轮候查封
根据《通知》第十九条之规定，两个以上人民法院对同一房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。根据《通知》第二十条之规定，轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
三、查封房屋执行阶段的注意事项分析
（一）抵押权的优先受偿性
根据《执行规定》第三十一条、第五十五条之规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。也就是说，法院拍卖、变卖的被执行人房屋上若设有抵押权，则抵押权人就拍卖、变卖后的所得价款具有优先受偿性，首封债权亦位于抵押权之后。
此外，作为已享有首封债权的申请人还须注意积极行使自己的权利，推进执行进程，避免增加执行阶段的成本。因为根据《批复》第一条之规定，执行过程中，原则上首封处置优先，但对于已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院有权要求将该查封财产移送执行。
（二）首封债权原则上不具有优先受偿性
尽管《执行规定》、《批复》规定了各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿，但首封债权并不具有当然的优先受偿性。根据《执行规定》第五十五条第三款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条之规定，参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。
在司法实践中，部分地区的法院对首封债权的分配比例进行了规定。如2013年，北京市高级人民法院在《关于案款分配及参与分配若干问题的意见》明确指出：“参与分配程序中，若执行标的物为诉讼前、诉讼中、仲裁前或仲裁中依债权人申请所保全的财产，在清偿对该标的物享有担保物权和法律规定的其他优先受偿权的债权后，对该债权人因申请财产保全所支出的成本及其损失，视具体情况优先予以适当补偿，但补偿额度不得超过其未受偿债权金额的20%；其剩余债权作为普通债权受偿。”重庆市高级人民法院在《关于执行工作适用法律若干问题的解答（一）》中亦指出依债权人提供的财产线索，首先申请查封、扣押、冻结并有效采取措施的债权，人民法院应根据案件具体情况，在保证参与分配债权都有受偿的前提下，可适当予以多分，多分部分的金额不得超过待分配财产的20%且不高于该债权总额。
综上，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿，但不少地区在实际中给予了首封债权人一定程度的优先受偿权益。
（三）预查封可能存在的风险
正如前文所述，预查封系人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但具有登记可能性的不动产进行的一种预先限制性登记。预查封限制了开发商对涉案房屋的处分权。关于预查封房产是否能司法拍卖或变卖，在司法实践中存在争议。笔者认为，根据《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条之规定，执行标的物存在权属争议的，人民法院可以决定暂缓执行。在预查封阶段，因为被执行人未取得预查封房屋的所有权，故对被预查封不动产不应采取拍卖措施。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（以下简称《冻结规定》）第十七条之规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。如被执行人购买开发商的房子并未支付完剩余价款，开发商亦不同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院就不得对该房屋进行查封。如在预查封情形下，被执行人与开发商的购房合同解除的，申请执行人可否向法院请求将预查封的对象转换为房产开发商应向被执行人返还的购房款呢？原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修正）》第十八条第二款中载明：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。然而，2020年修订的《冻结规定》中删除了对该条款的规定。
（四）执行异议
在查封房屋的执行过程中，案外人可能向人民法院提起执行异议。如根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（五）执行财产的分割
根据《冻结规定》第十二条之规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。可知，如被查封房屋系被执行人与他人共有的财产，人民法院仅有权执行被执行人享有份额内的财产。在司法实践中，如共有财产并未分割，在部分地区，申请人还须就共有财产提起析产诉讼。
