在澳洲买房的贷款规则涉及多个方面，具体如下：\n• 贷款比例：首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95%，但贷款额超过房价80%时，需按贷款额的1%付贷款保险。第二次购房，可贷到房价的110%，包括律师费、印花税等，还可将首次购的房再抵押。\n• 首付要求：通常为房价的20%，但通过一些政策或特殊方案，首付可低至5%甚至0%。如联邦首次置业担保计划，适用于首次购房者，单身年收入≤12.5万澳元，家庭≤20万澳元，首付最低5%且免贷款机构抵押保险，不过房价有上限，悉尼/墨尔本≤90万澳元，布里斯班≤70万澳元。家庭援助计划下，父母可用存款或房产净值担保子女贷款，首付可降至0%。\n• 还款能力评估：银行会统计收入支出以判断还款能力，财务盈余＝税后收入–所有贷款–生活支出–一定的缓冲额，盈余大于零才被视为基本有还款能力。计算税后收入时，基本工资、加班费、奖金等可能计入，投资房租金收入一般按80%左右计算。同时会考虑信用记录、存款和就业情况等，信用不良可能影响贷款审批。\n• 贷款利率：分为可变利率和固定利率，固定利率一般比可变利率高一些，如可变利率为4.99%，固定利率可能为5.01%。\n• 还款方式：可选择本息同还或只还利息。本息同还利率较低，每月还款额包含本金和利息，还款额会逐渐减少。只还利息前期还款额少，但总还款额较高，通常在贷款前半段时间主要还利息，后半段才开始还本金。\n• 贷款期限：抵押贷款还贷期限一般为20-25年。\n• 签证影响：澳洲公民和永居居民（PR）贷款政策相对宽松。临时签证持有者可贷款额度为房价的60%-80%，需支付更高首付，如学生签证可能需首付40%以上。纯海外人士一般只能购买新房，贷款政策更严格，部分银行需提供至少6个月海外工资流水，利率通常比本地收入贷款高1%-2%。
