房屋过户前被查封 买受人申请停止执行获法院支持

 2021年12月8日，潘某通过中介公司与褚某签订《房地产买卖居间协议》，协议约定了房产成交价200万元及付款时间、方式等。2021年12月9日，潘某按照合同约定付清款项，并与褚某签订《存量房买卖合同》。同日，双方到相关部门申请办理过户，因缴税窗口将案涉门面房按房款349万元进行计税，潘某对此有异议，以评估价过高为由提出不动产交易计税价格争议处理申请，后经有关部门认定案涉门面房市场价格为2779100元。2021年12月10日，潘某对案涉房产门窗进行维修加工。

 因褚某在宣州法院涉及多起民事诉讼案件,其中，在杨某与沈某（褚某丈夫）、褚某买卖合同纠纷一案中，法院根据杨某申请，于2021年12月12日裁定查封了褚某名下的案涉房产。潘某知晓该情况后，于2021年12月29日向该院提出复议申请，法院认为保全查封的案涉房产登记在褚某名下，应当判断属于褚某财产，裁定驳回潘某的申请。潘某不服，以杨某为被告、沈某、褚某夫妇为第三人，向该院提起案外人执行异议之诉。

 法院审理后认为，本案的争议焦点为潘某通过中介公司与第三人沈某、褚某签订房产买卖合同，能否足以对涉案房产排除强制执行。本案中，潘某在房屋被查封前，已同褚某签订了书面的房屋买卖合同，并实际合法占有房屋。潘某在申请办理过户的过程中提出计税价格争议申请，有关部门作出价格认定结果的时间在案涉房产查封之后，且认定的市场房价与缴税窗口计税的房价相差710900元，故案涉房产未办理过户登记非因潘某自身原因造成。故，案外人潘某提交的证据符合法律规定的排除执行条件，对其异议申请予以支持，遂判决不得执行案涉房产，杨某与沈某、褚某买卖合同纠纷一案作出的财产保全裁定于本判决生效时自动失效。杨某不服该判决，上诉至宣城市中院，二审法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

生活中，购买房屋时要注意提前了解房屋是否存在抵押等影响办理过户、权利瑕疵和产权争议的情况。同时，在购买后要及时督促出卖人协助办理房屋过户登记手续，如出卖人不配合过户、第三人主张权利等，要保存好相关交易证据等，避免自身的权益受损。

根据相关法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形的，能够排除法院的执行。