读懂城市，选择最优地块，是成功的第一步。没有这前提，所谓的战略决心、投资意愿都可能让公司赚不到钱，比如你到杏坛、龙江、九江买地。房企在佛山没必要追求楼盘个数多。反而远郊项目少、商办项目少的房企容易生存下来。
在佛山，万科的装配式技术运用、透明工地、万科物业管理水平受到好评。佛山万科的销售额为什么比保利少，原因是很多方面的，其中拿地策略是关键一环。其背后，与频繁换将有很大关系。没有深耕佛山的稳定团队，就不一定拿到优质地块。万科的管理层人事变动其实是常态，但佛山区域换人太频繁，不利于开发商在城市深耕的知识储备，战略布局容易出错。对于旧改项目的地主方，4年面对4位万科城市总，是很忐忑的。2019年5-6月，万科进行人事换防，孙嘉取代张纪文成为万科南方区域首席执行官，唐激杨从广州万科总经理调任深圳万科总经理，佛山万科总经理李升阳调任广州总经理，深圳万科副总经理冯卷调任佛山万科总经理。2019年底冯卷被免职，济南万科总经理黄运林成为新任佛山万科总经理。频繁的人事变动，叠加地产行业进入下行周期，万科在佛山的销售开始持续下滑，2020年权益销售为123.6亿元，2021年65亿元，2022年59亿元，距离前三越来越远。2023年1月30日，原厦门万科总经理常乐成为新任佛山万科总经理。2023年能卖多少呢？万科能否在佛山房地产开发业务上再度崛起，与万科总部的决策密切相关。管理架构稳定，集聚人才，才能与保利、东建等竞争佛山市场。希望佛山万科新的负责人能有战略眼光选到好地块，少拿写字楼、公寓地块，多拿住宅地块。佛山房地产市场变化太快，只有持续研究、不断更新信息、不断修正判断才能立于不败之地。必须有战略定力，必须独立思考。《广东地理》小编与佛山多个开发商负责人交流时常常提到：不能因为广州地铁26号线规划到马冈，就去马冈拿地；不能因为佛山4号动工，就去三水河口大塱山拿地。回顾5年来佛山万科的土地投资情况，其布局有以下几个特点：1、商办项目太多，公寓项目太多，这些都是目前很难卖的货。2、郊区盘太多，之前布局高明、湖涌、杏坛等住宅项目，单价低，这让万科在佛山市场总销售额无法进入前三；位置稍好的万科璞悦山，却因为佛山地铁11号线没有动工、港口路北延广钢没有动工，失去拉升价格的支撑力量。3、核心区布局的住宅项目少。以禅城区为例，高溢价楼盘有鹏瑞三龙湾壹号、保利秀台天珺、建投恒福壹号，万科在禅城核心区没有新盘。再看南海区，这几年灯湖天珺、保利天汇、保利天悦占据南海最好的地段。总结，万科在佛山土地投资上稍微落后。甚至，还出现平洲退地的故事。证明在举牌竞拍时没有深思熟虑。
从短期看，我们期待万科桂城夏北村新盘能快点入市，支撑佛山公司销售规模。从长期看，佛山万科需要强大的人才团队，能够读懂佛山，能够做出佛山城市分片区价值体系手册，让拿地更加科学。例如北滘镇，如何细分9-10个小片区，比对学校、公园、商业配套、地铁等差异，挑选最好的地块。中海、保利都在北滘新城拿地，万科需要深入研究，扬长避短。
未来的市场份额，还需要佛山万科精准拿地去完成，至少不去远郊拿地。《广东地理》希望常乐总经理多看看核心区域的住宅地，就像以前佛山万科广场、南海万科广场那样的拿地策略。读懂城市是第一步，战略决心、投资意愿是第二步。读懂城市，需要团队虚心学习、深度研究。很细节的动态变化，欢迎大家多看看过去60篇广东地理文章留言。《广东地理》长期坚持的观点是：细分城市片区，洞悉价值差异，认真研究，无论是开发商买地、广佛市民买房，都需要。不然，你就会买陈村招商曦岸、藏珑华府。 
