先說總結：「前景不明 樓市下半年繼續尋底」😢😌\n#你怎麼看？ #你話升定跌？ #澳門樓市 #不解之迷\n \n樓市現況：\n明明第二季賭收改善，但仍未為疲弱的樓市帶來起色，樓價成交量價續跌。近月有樓花新盤發售，搶去二手市場焦點，小業主需要較大幅減價才獲買家關注。市場負面消費增加買家觀望態度，料下半年至明年首季前，樓市續底部徘徊，個別急於套現的業主，可能減價成交。\n \n賭收-樓市相關性背馳\n今年第一季整體住宅單位均價為71,859元，較去年同期的85,004元跌15.5%；與疫前即一九年第一季的102,576元相比跌30%。按實用面積計算，今年首季小於50平方米的住宅單位每平方米實用面積均價為67,826元，較一九年同期的107,533元跌37%；疫前賭收與樓市表現呈正相關，當賭收保持高位，樓價相對“硬淨”。疫後本澳整體經濟大環境改變、環球利率相對疫前較高，賭收與樓市的相關性持續下降，走勢甚至背道而馳。因此，儘管23年澳門重新對外通關後，賭收持續復甦卻未能帶給市場信心。如過去兩三個月，賭收恢復至疫前8成，但樓市仍未能止跌。\n \n原因有以下4點：\n1.👉🏻現金為王，無消費信心：\n澳門居民及企業，在疫情期間消耗大量現金流，加上外圍利率高位，企業、居民傾向持有現金以及應對潛在風險，即使樓價持續下跌也不會貿然入市，首要任務是修復受損的資產負債表。\n2.👉🏻居民消費外流、旅客消費降級：\n本地經濟前景不樂觀，企業、居民傾向儲蓄，減少消費、投資。最新數據顯示，居民存款逼近八千億元的歷史新高，但貸存比率持續下跌，反映市場並非沒有資金，而是欠缺信心，需要政府提振信心刺激消費，否則樓價續在低位徘徊、持續“探底”。\n3.👉🏻樓花開售減二手成交：\n最近多個發展商開售全新樓花項目，搶去市場焦點，二手市場成交慘淡，業主需要較大幅減價才能吸引買家垂青促成交易，七月全月二手交投料約百宗，加上樓花成交70-80宗，全月成交料不足200宗，甚至可能低見160宗。\n4.👉🏻衛星場結業：\n退場消息公佈後，市場籠罩不明朗因素，預期到明年第一季，市場才逐漸明朗化。現時買家入市普遍需要承擔樓市下行風險，故會進取還價，把風險減至最低再入市。因此預計今年下半年至明年第一季，樓市仍在低位徘徊，個別急於套現的業主會減價求售。\n \n#澳門置業 #楼市分析 #身家縮水
