一、价格层面
1. 整体下滑：滨湖区二手房价格呈下行趋势，且已5连降 。超90%小区成交单价不足2万/㎡ ，44%小区成交均价1万 - 1.5万/㎡ ，29%在1.5万 - 2万/㎡ ，仅9%超2万/㎡ ，像滨湖世纪城徽贵苑等小区单价1万出头，大量回迁房7000 + 元/㎡ 。
2. 分化明显：次新改善或有学区加持小区价格相对坚挺，如紫郡府成交单价3万 + ，融创滨湖印成交房源有单价超4万的；但房龄超10年、品质差的小区跌幅大
二、成交规模与去化
1. 去化情况：虽有一定成交，但库存压力大，挂牌房源超1.5万套，去化周期长达38.5个月，市场供需失衡，房东出货难，议价空间大，像滨湖印等房源砍价额度高。
2. 户型偏好：90 - 120平成交量最多，占比47% ，契合刚需及改善首置需求；70 - 90平、120 - 150平也有一定占比，反映市场对不同家庭结构居住空间的需求。
三、小区与板块表现
1. 热门小区：宝能城、保利海上五月花、滨湖万科城等成交多，这些小区或因地段、品牌、配套等有优势；同时，省府中轴次新房（如阳光城檀悦、绿城兰园）受关注，46中分校学区房（如万科蓝山 ）因单价低、性价比成平替选择。
2. 板块影响：滨湖区内不同板块分化，省府东等板块有高端项目入市冲击二手房，如远大九庐、越秀和樾府等，而云谷路、滨湖世纪城西区等板块因交通、配套等，成刚需优选。
四、市场驱动与客群
1. 刚需主导：总价50 - 130万为市场主力，占比45% ，1 - 1.5万/㎡单价区间成交占比34% ，反映刚需是购房主力，受房价下行、政策（利率下调等 ）影响，观望后部分入市，但对价格敏感，追求性价比。
2. 投资客影响：过去投资客集中，市场下行期投资客撤离抛售，如限价盘（云谷、宝能等 ）大规模降价，加剧价格竞争与下滑。
整体而言，滨湖新区二手房市场刚需主导，价格分化、库存高企、去化慢，受新房冲击、投资客离场等影响，短期内仍有下行压力，不过优质地段、配套好的次新房或学区房有相对稳定需求 。#成交数据 #买房建议 #刚需上车 #楼市
