项目位于白云北四镇之一的江高，均价2.4万/㎡左右，涵盖了别墅和高层两种产品。无论从区位、价格还是自身素质来说，江府海棠在广州这个住宅产品极度内卷的市场来说，是个小透明。
那为什么今天要单独聊聊这个项目呢？主要是因为它背后的故事，以及所代表的那一批“郊区高价D王”。今年是一个很重要的转折点，能否借着保交楼、市场好转的春风下重新入市。现在，可能是这批高价地近期仅有，也是最好的机会了。关于江府海棠，提几个关键词，“D王”“停工”“烂尾”“亏本”“拍卖”“救星”....看到这些关键词，脑海里已经开始出现玛丽苏故事了：一个出身高贵的小孩，从小锦衣玉食，结果突逢变故家道中落，被迫辍学在家；后来，家里寻得另一户好人家，于是改姓重新好好生活了。2020年，奥园以22亿元的总价拿下该地块，折合楼面价约1.9万/㎡，还要配建安置房。2021年，奥园云和公馆正式开盘，均价3万/㎡左右。凭借高层X别墅这种错配产品，和偏刚改的定位还算卖的OK，走到还是性价比路线。
2022年，奥园暴雷，有购房者在网站上投诉项目完全停工。直到下半年，绿城管理进场，接手操盘项目，实现复工。2023年，项目以江府海棠的身份重新出发，价格下降了接近6000/㎡，均价约2.4万/㎡。其中，还有特价房只需不到2.1万/㎡就能买...我还是我，但我也不再是我了。云和公馆凭自己的努力，一年一个脚印，进入了绿城大家庭，换上了一个更难懂的马甲“江府海棠”。2
大家脑海里的第一个问题，肯定是绿城接手不会“蚀本”吗？拿地1.9万/㎡，只卖2.4万/㎡，还有房源只卖不到2.1万/㎡。有销售说道：“买到就是赚到，这个价格算亏本卖了。”奥园因为被追债，导致项目还没建好的期房都被拿来拍卖还债...还没长大，就要学会赚钱养家了。绿城管理只是代建，并不需要自己掏出那么多钱，奥园还是股东，只不过不再用自己的名字，改用前者的品牌。绿城管理最重要的角色，是作为第三方为产品和项目做背书，在政府、银行、债主、客户之间重新搭起一座信任的桥梁。
｜图源于@绿城管理
这也是为什么，奥园虽然是股东，却不会再次出现在项目推广名之中。不然，大家看到这个名字，谁还买账啊。
参考阳光城在茶滘旧改、东莞庄项目中的操作，虽然都还在其中，但都主动抹掉了名字。
关于代建，大家感兴趣的话，可以留言找一天单独聊聊。不同类型的合作，例如信达佳兆业南沙项目、蓝绿双城佳兆业增城项目、世纪金源当代天河项目...
那，为什么奥园整体暴雷，绿城管理偏偏选择了这个项目？
打铁还需自身硬。云和公馆的销售成绩单还算说得过去，说明能救，但奥园赚不赚钱是另一码事。奥园其它广州项目，诸如中新双雄地铁上盖项目，一接肯定就要接两，没搞头；恒基学院壹号，本来就有大金主在背后，不需要绿城管理插一脚。
话说回来，奥园这几个项目搞的都还算不错，可惜自己玩脱了...
当年，奥园买这块地可是耗费了大把的真金白银，溢价率达20.87%，总价22亿，楼面价1.9万/㎡。与之形成对比的是，去年保利拿下的科学城地块（保利锦上，均价3.3万/㎡），拿地价才1.6万/㎡...2020年初，龙光地产在奥园旁边拿下另一块地，底价10亿，折合楼面价14680元/㎡。在奥园拿地前，板块内唯一一个有参考意义的在售项目，是隔壁的中铁诺德·阅泷，均价约2.9-3万/㎡。奥园os：我有别墅，产品又更好，卖更贵赚大钱不是分分钟，而且这里是白云，主城区耶！
中铁+奥园+龙光，成为了江高三巨头，不是因为他们够出彩，而是因为除了他们就没啥开发商了。旧金山、南山、珠江新城，无一不是价值高地，发达的科技产业造就它们的神话，2008年之后，高新科技产业快速发展，远超其他行业，而高新科创企业集聚的区域，房价往往领涨其他区域。
以深圳南山为例，根据2020年《财富》世界500强排行榜数据，深圳共有8家企业上榜，其中近半数企业扎根南山：中国平安、招商银行、腾讯等。
深圳腾讯总部
不仅如此，在南山有中兴、空中客车、小米、京东等超过4000家国家级高新技术企业，聚集了深圳7成以上的科技创新资源，这些高新科技企业带来的高素质、高收入、高活力人才，无疑给南山楼市提供了实力强大的消费群体，拉动房价上涨。广州正在加快布局科创企业阵型，推动科创企业的快速成长，购房者有望在下一个风口抢占先机。备受瞩目的白云北科创走廊，即将成广州“下一个风口”。示意图
白云区的产业优化升级和以科技创新为主的发展新思路，截至2019年底，白云区高新技术企业达1128家，境内外上市企业12家，新三板挂牌企业31家。白云区第三产业正逐步超越第二产业，成为白云区经济发展的支柱。根据白云区提出“1358发展战略”，西部科技创新走廊将发展高端智能、数字经济产业、铁路经济等重要产业。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》和白云区“1358”发展思路的深入实施，白云北迎来了大建设大开发的历史性契机，规划了以广花创新经济带为根基，联结带动周边区域发展的布局。
示意图
广花创新经济带内资源聚集，区域产业转型升级，良好的产业发展环境吸引大批优质企业的精准入驻。现有“四上”企业185家，年产值上亿的企业33家，纳税上千万的企业15家，其中白云电器、欧派家居已成功上市，集聚了王老吉、广铝集团、霸王、白云清洁等一批知名企业。
企业实景图
江高新城应运而生，江高镇将布局“一心两园三带”，“一心”则为江高镇中心城区宜居创业中心，以江高镇政府为中心，建设江高新城，大力开发房地产、商业、服务业等配套产业，加速建设宜居中心、创业中心和独居江高特色的文化中心城区。
江高镇中心城区宜居创业中心概念性平面图
对于脚踏2200多年历史与世界一流城市的老广人，很难想象，还有什么事情是他们不曾见，未曾闻的。但是，绿城的房子，就是一个例外。绿城标杆佳作遍地开花。例如中国十大豪宅之一的桃花源，开创城市墅居先河的江南里，刷屏网络的小面积合院桃李春风，与自然共生的高层作品春江花月……在高端居住领域无所不能又游刃有余，除了绿城，你又能想到谁？
绿城全国业主少说80万，但10个居然有9个是其“死忠”，有5个甚至愿意买了又买，比例远超15~20%的业界均值。他们还不是普通人，13位奥运冠军、27位知名作家和艺术家、53位演艺名人……个个都是行业精英。
绿城江府海棠以2.2超低容积率，约30%绿化率，没有高楼林立，多了绿意环绕，海棠式美好自此启卷。社区更贴心营造儿童成长、青年运动、宝妈互动、中年会友、老年健康娱乐的全龄多元社区架空层。从情感链接出发，打造幸福生活场景，让美好进阶。
绿城江府海棠效果图
绿城江府海棠园林通过“一府三园”的概念，打造三重景观空间，营造多层次花园尊贵体验感，“一府集八雅，三园聚九趣”，以现代新中式手法绘制别样古韵生活。同时引入绿城“M-LIFE”景观标准体系，有效置入礼仪门庭、童玩天地、健康有氧跑道、林下空间、元气健身、体测天地等全龄多元化功能场地，构筑有温度的未来社区，为业主勾勒一幅雅致隐逸的归家游园画卷
项目实景图
位处广州北部最重要的交通枢纽白云新城北部，绿城江府海棠项目本身就是集8号线北延段（建设中）、8号线北延段支线（建设中）、空港大道、广清城际和广佛环线等于一体的交通要塞，位于广花路430号上述两条地铁的交会站——江府站双地铁上盖，日后便捷往返越秀和海珠等区，通过接驳广清城际畅达广州火车站。
广花一级公路进行快速化改造，改造完成后花都将新增一条直通广州核心城区的城市快速路，最快20分钟可到广州中心城区
家门口省一级全龄教育资源，如江高镇幼儿园 （省一级）、江村小学（省一级）、江高镇中心小学、江高二中、江村中学、白云区珠江中学（省一级）等，让孩子赢在起跑线！距离项目一路之隔就是北大培文投资集团在江高镇中心城区的教育地块正式设立一所优质学校——广州市白云区培文学校，可提供4020个优质学位。北大培文教育文化产业公司是北京大学直属的专业从事教育文化产业领域的一级全资校企。广州市白云区培文学校性质为九年一贯制民办学校，办学规模为小学36个班，初中48个班，于2021年9月正式开学。新成立的学校将提供小学总学位数的35%、中学总学位数的10%作为公办学位供白云区统一安排，费用按照公办学位标准收取。
项目自带约24万㎡的商业街，另外周边还有逾30万㎡的商业配套，商业面积加起来超50万㎡方！50万㎡是什么概念？相当于3个天河城！1个天河城相信都能满足你，别说3个天河城了，吃喝玩乐天天换花样！未来这50万㎡商业配套，将被打造形成一个新的高端商圈，届时将带来大量的人流和大量的资金，拉动江高镇经济的发展拉动。
新福港鼎荟效果图
绿城江府海棠计划推出3栋、4栋，户型有约88㎡2+1房（北向）、约88㎡3+1房（西南向）、约98㎡3+1房（东南向），预计明年年中交楼，3月份会开售，价格参考2.2—2.5万左右，具体以开盘为准
建面88㎡三房户型平面图
建面88㎡三房户型平面图
建面98㎡四房户型平面图
