谁也没想到，2025年下半年刚开局，上海二手房就拉垮了。\n下半年首个周末（7月5日、7月6日），连续两天网签未超过1000套，其中周六819套、周日753套，这是今年正常周末首次出现这种情况。\n7月前6天，上海二手房总共网签了3612套，日均602套，按照这种趋势，整个7月份预计1.8万套左右，将比6月份下滑10%，同时也会比去年7月份减少10%。\n有人会把主要原因归结为天气，这确实是一方面因素，但是更重要的来自于市场，大致分为一内一外。\n一内是指内部原因，主要表现为二手房价自2022年以来连续下跌，让购房者房价预期由涨转跌，造成越跌越是不敢买，害怕买入就会被套牢。\n此外，二手房挂牌量也在不断升高，网上房地产最新统计挂牌量已经超过34万笔，房源增多也对价格造成压迫，使价格更加无法反弹。\n一外是指外部原因，主要表现为一手房吸收购买力。随着去年限价放开，开发商为了提高售价，不断进行产品创新，新造的一手房得房率大幅增加，这使得二手房竞争力被削弱。\n此外，在居住体验方面，如今一手房不管是智能化、还是科技性，都远超此前的社区，已经拉开代际差。\n基于上面这些原因，二手房成交回落是大概率事件，而且预计会继续萎缩，能够改变这种局面的方式也只有两种。\n第一个是政策继续出台，如果月成交逼近1.5万套，政策出台的可能性会大幅提升，但是要注意的是政策起到的是托底作用，目的是维持市场流动性，无法让市场反转。\n真正有用的是第二种，那就是让市场决定。如今一手房价格持续上涨，当一手房和二手房拉开足够大的价格差距后，会有购房者因为预算而选择二手房。\n比如杨浦东外滩，一手房小高层售价大约在11万每平左右，洋房售价在12.5万每平左右，而周边的老破小单价在6万每平左右，几乎是一手的一半。如果未来一手房价格继续上涨到14万呢？\n其他区域也是同样逻辑，尤其是市区，地价不断创出新高，推着一手房价格不断上涨，很多板块出现地价超过二手房价的情况，一旦未来宏观环境改善，市场需求必然会分流。\n当然，房地产市场引领潮流的第一要素永远是地段，市区二手房将会更早的抬头，问题在于是三年还是五年。\n等吧，熬一熬吧。
