点击上方蓝字关注我们
苏朝军律师团队
房地产
Tel:18217129694
前言
Law
2021年1月3日，甲（出卖人）和乙（买受人）以及居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋总价款为795万元，定金为50万元，买受人应于协议签订之日起7日内补足定金，否则视为违约，守约方有权要求违约方按照每日总房价款的万分之五承担逾期违约金后继续履行。违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。乙于当日支付5万元定金。1月8日，乙称因家中有事无法按时付款，希望将付款时间延期至1月12日，后乙未于约定的1月9日前支付剩余定金。
1月17日上午，甲乙双方就合同履行相关事宜进行协商，但未能达成一致意见，甲向乙发送解约短信，并将乙此前支付的5万元定金退回。后乙转账50万元至甲账户，甲亦退回。1月18日，甲与案外人签订房屋买卖合同，房屋售价850万元。
1月25日，甲向法院起诉，要求认定涉案协议于1月17日解除，乙逾期支付定金构成根本违约，应支付违约金30360元。乙提出反诉，认为甲应向乙支付合同解除违约金159万元以及购房差价损失200万元。
☆通过上述案例，我们一起来思考如下法律问题
PART.1
甲乙是否均构成违约？双方各自应承担的违约责任如何确定？
就乙而言，乙在庭审中称，双方于1月12日就迟延补足定金达成协商，但未能提供充分证据证明齐主张，因此，乙未于约定期限支付定金的行为构成违约，应当承担相应违约责任。
就甲而言，乙迟延补足定金，其享有先履行抗辩权，但甲并未主张此权利，而是直接主张解除合同。根据甲、乙以及居间方签订的协议约定，“违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。”而甲主张解除合同时，尚未超过合同约定的15日期间，因此，甲不享有合同解除权。其单方解除合同，并最终致使合同目的无法实现的行为，已构成根本违约，甲亦应承担相应违约责任。
故法院综合考虑乙主张的损失及其举证情况、甲在双方合同解除前已另行出售房屋获得溢价款55万元的情况、双方合同的具体履行情况及当事人的过错程度等因素，酌情改判甲向乙支付违约金55万元，乙应支付甲逾期补足定金的违约金30360元。
法律依据
Law
《民法典》
第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
苏朝军律师
盈科上海合伙人律师
盈科上海法律顾问事务部副秘书长
盈科上海青年律师工作委员会委员
上海市静安区宝山路街道顾问律师
盈科优秀商事律师
法律咨询热线
资深律师在线解答
Tel：18217129694
