接第65篇🔥\n \n上篇讲到了房产的两个价值属性，在地产商业化之前的纯居住属性、在地产商业化早期作为稀缺资源（类似早年股票认购证的楼花等）的炒作属性。这两个价值逻辑与现如今的我们大部分人已经没有任何关系，当年很多的单位统建房集资房也都纷纷获得了红本绿本，成为了可交易房产的一部分。\n \n那为什么要提这两个与我们大部分人已经没有关系的价值逻辑？观今宜鉴古，无古不成今，这是我一直喜欢的一句话。了解过去可以帮助我们理解当下和推测未来。\n \n按照上文提到的以一名老师的工资作为购买力平价测算，在海南房地产泡沫破裂后的三十年直至今天，无论楼市如何疯狂，实际上都没有超过当年的幅度，即一个城市一平米平均房价等于一个老师三年工资（2023年折算相当于18万每平米，国内没有任何城市均价达到这个水平）。并且据我观察统计，自海南房产泡沫破裂后的每一轮房产涨幅，整体是在收窄的。也就是房地产市场其实是在越来越理性化，不论是政策制定还是房产的投资者，其实一轮比一轮更理性。很多人会拿房价绝对值金额说事儿，我认为，只有购买力平价衡量才会有意义。2008年的两万一平米，从购买力平价看，已经相当于今天的六万一平米，08年能购买2万一平房产的人，也不是普通人呐。拿房价绝对值比较有意义吗？\n \n从这个逻辑不难看出，中国的房产市场其实是个“蓄水池”（在美国是股市）。只要货币超发放水，蓄水池里的水位也会跟着上升。但不是每个城市的房产都能当这个蓄水池，我一般会考虑以下几个指标：\n[一R]是否为人口净流入城市。很多人都知道楼市长期看人口，但忽略一点，人口出生率再怎么降，仍然会有很多城市人口是净流入增加的，尤其是年轻人，因为这是未来的购买力。\n \n[二R]经济发展水平。经济发展水平越高，其核心区域房产越能充当货币蓄水池。一线超一线城市核心区域房产都具备当货币蓄水池的能力。在没有限购的情况下，区域中心城市房产基本就是该区域资金的蓄水池，例如上海的房产，不仅仅是上海人买，有相当一部分是被长三角其他地区的富裕阶层购买了，当了资金蓄水池。租金收益占比其实很小，大部分收益还是来自于货币放水后，房价水涨船高带来的增益。\n \n[三R]适婚年龄段人口占比。大概是25-35岁年龄段人口占比，占比越高，未来潜在需求越大。我会看两个指标，一是该城市大学数量（大学越多，意味着毕业生越多），二是该城市吸引大学毕业生的数量（例如深圳，大学不多，但是来深圳的大学生多）。\n \n字数限制，下篇续。
