-这是二马菌的第44篇原创-

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这句话不是我说的，是GDP说的。

纵观当下楼市，相对于北上广深以及江浙等地区，一套房子动辄就是一两个小目标，沈阳的房价还是颇为友好的。

沈阳房价如此友好，不是品质不够，也不是供应太多，而是与GDP有关。

我们先用一组数据来说明关键性问题。

以2010年为基点，接下来就是见证奇迹的时刻：

北京GDP10年增长241.2%，房价增涨220%；

上海GDP10年增长216%，房价增涨263%；

天津GDP10年增长246%，房价增涨218%；

长沙GDP10年增张260%，房价涨248%…

结论就是：

房价的涨幅，基本就等于GDP的增长率。

所以，我们习惯于把房地产比作经济的晴雨表，道理就在于此。那么，沈阳呢？为了更接近当下，我们提取2012-2022年的数据。

沈阳2012年的GDP为6606亿元，2022年的GDP总量为7696亿，十年间GDP增长116.5%。

房价呢？

2012年，沈阳的住宅均价为8030元/平方米，到2022年，新建房屋均价约为11000元/平方米，房价增长了136%。

显然，根据GDP，我们对一个城市未来房价的预判，是可以做到较为精准评估的。

再举两个小数据:

北京2022年GDP为41610.9亿，是沈阳的5.4倍。房屋均价约为59000元/平方米，是沈阳的5.3倍；

2022年杭州GDP 实现18753亿元,是沈阳的2.44倍。房屋均价约32000元/平方米，是沈阳的2.9倍。

这，就是GDP和房价的关系：

我们和其他城市GDP的比率差距，基本就代表了房价的比率差距；

我们GDP是什么增幅，也就是意味着房价有什么增幅。

当然，为应对某些突发不利因素，房价会在短期内进行自我调节。比如去年的沈阳楼市，很多购房者就是在一些楼盘的降价调节中中吃到了甜头。但从大趋势看，GDP增多少，房价也会增多少。即便是在调节期中的降的价，后面也会涨回来。

如果按照以上的逻辑，我们就可以较为明晰的判断沈阳3年内房价走势了。

日前，沈阳出炉《沈阳市全面振兴新突破三年行动方案（2023—2025年）》，其中的描述颇让人心动：

2023-2025年，沈阳将锚定加快建设国家中心城市、为全省作出“五个示范”，围绕经济指标增长超过全国、全省水平，聚焦实现“三个一”的目标——地区生产总值突破10000亿元，一般公共预算收入突破1000亿元，人口规模突破1000万人。

好了，下面我们就一起来做2025年沈阳楼市的算术题。

2025年，沈阳GDP突破10000亿，还是以2012年为计算基点，就等于从2012年到2025年，我们的GDP增涨252%。那么，预判的房屋均价，也可以用这个简单的公式来计算：

8030×252%=20235。

即届时沈阳楼市房屋均价为20235元/平方米。当然，这是个大概数，但上下偏差不会太大。

从当下的均价11000元到三年后的20235元，你是不是感觉沈阳楼市有点飘了？但是说实话，如果大家认可GDP和房价的关系，这个数字就不容反驳。

做个类比。合肥在2020年跨入万亿GDP城市门槛，为10045亿元，当年新房成交均价为19664元/㎡。

根据房价平均值，再为刚需、改善、高端盘加个修正系数，那么，到2025年沈阳这三类盘的房价也将获得如下较为客观的估值：

三、四环间的刚需盘：单价14000元左右

二三环间的改善盘：单价26000元左右

主城核心区豪宅盘：单价50000元左右

毋庸置疑，未来三年，因为沈阳有着GDP突破万亿的预期，因此房价极大可能会跟着高速拉升，与GDP匹配，并不以买房者意志为转移。

所以沈阳楼市这三年，也将是房产价值被高倍激活的三年，资产中会沉淀出更多的财富。

如果你相信GDP和房价的关系，并笃定沈阳GDP能在2025年破万亿，那么，你真得提早准备了。

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撰文 | 二马菌

编辑 | 水白

责编 | 一白

出品 | 二马评楼

二马菌：资深地产媒体人，曾任省报地产主编，知名网媒地方站总编辑，市房协副秘书长。洞悉楼市发展20年，胸中有丘壑，笔下有刀剑，口中有惊雷。

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