二手房一般是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二手房出让的主体是一般主体，可以是公民、法人或其他组织；但商品房买卖合同出让主体是指房地产开发企业。不论何种类型的房屋买卖，一定在合同中明确购买的标的物，明确约定付款时间，以维护自身权益。今天小编通过案例带大家了解相关法律知识。
2021年12月13日，王某与李某签订《房屋买卖合同》，约定甲方（王某）自愿将房屋出售给乙方（李某），房屋建筑面积为145.1平方米，储藏室一间，车库/车位一个，丙方（中介公司）提供居间服务，促成买卖合同的达成，协助办理贷款、过户服务。合同约定房屋价格为人民币120万元，乙方付定金8万元，剩余房款112万元更名当日一次性付清。若甲方违约，十日内退还乙方全部购房款并双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方将不予返还乙方购房定金。2022年1月19日，李某向王某银行账户转账20万元购房款，并出具欠条一张，欠条载明“今欠王某购房款92万元整，如不能更名到本人名下此欠条作废，更名成功当日付清全部欠款。”
王某的房屋是从开发商处购得的新房，已向开发商支付部分款项（2020年1月7日，开发商向王某出具收款数据，列明收款项目为案涉房屋定金2万元、购房款100万元、车位定金2万元），但尚未办理网签等手续。2022年1月21日，在王某和李某皆认可的情况下，开发商重新出具了收款收据，付款人变更为李某，收款项目为案涉房屋购房款定金2万元、购房款100万元、车位定金2万元。2022年2月21日，开发商与李某办理了涉案房屋的网签手续完成更名。 更名完成后李某并未按合同约定向王某支付剩余房款，于是申请人王某向本会提出仲裁请求：1.被申请人李某向申请人王某支付购房款100万元并承担违约责任（即不予返还8万元定金）；2.被申请人李某以100万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准，向申请人支付利息。 李某在庭审中表示，因申请人欠付开发商车位款，致开发商对案涉标的物享有权利，属于王某违约在先。主张其应支付的购房款应为扣除定金和王某未支付的车位款后的数额。 1.被申请人李某支付申请人王某购房款92万元及利息（以92万元为基数，按照同期贷款市场报价利率的标准，向申请人支付利息）； 1.王某、李某与中介公司签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性和强制性规定，为有效合同，对合同各方具有约束力。根据合同约定和欠条承诺，在开发商与李某办理涉案房屋的网签完成更名后李某应该按照合同约定支付全部购房款。
2.迟延交付购房款并不会导致合同目的无法实现，对于王某提出的不予返还8万元定金，还应支付购房款100万元的主张，仲裁庭不予支持，李某已交付的定金应该抵作购房款。 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。 3.王某和李某对应该交付的房款数额是否应该扣除尚欠车位款产生争议，李某提出的其应支付的购房款应为扣除王某未支付的车位款后的数额的主张，仲裁庭认为，无论该争议产生的原因是基于双方的重大误解或是李某认为的欺诈，李某可以在法律规定的时间内按合同约定的争议解决方式，请求仲裁机构撤销涉案房屋买卖合同，但李某并未申请撤销，该合同继续有效，应该按照合同约定履行。直接在合同价款中扣除尚欠车位款后支付，实际上是对合同价款的变更行为，合同变更应充分尊重当事人的意思自治，在王某与李某未能就合同价款的变更协商一致的情况下，对该主张仲裁庭不予支持。 相关法条：
《中华人民共和国民法典》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国民法典》第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。 4.对于李某提出的因王某欠付开发商车位款，致开发商对涉案标的物享有权利，王某违约在先的主张，仲裁庭认为，本案中开发商属于卖方，而并非第三方，理应对涉案标的物享有权利，所以对该主张不予支持。 相关法条：
《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”
不同的房产类型和交易方式会涉及到不同的法律问题，都可能产生个案化的法律风险。在商品房买卖合同中约定“发生纠纷提交潍坊仲裁委员会进行仲裁”，防范法律风险维护合法权益。
供稿︱发展科
审核︱姜发春
