✨ 零基础也能秒懂 | 避坑指南✨\n💡 一、投资性房地产范围：3类属于，3类不属于\n✅ 属于的范围（必须单独计量）\n1. 已出租的土地使用权（需实际出租，非计划中）\n2. 持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地不算！）\n3. 已出租的建筑物（需拥有产权！空置建筑物若有正式出租决议，也算）\n \n❌ 不属于的范围\n1.自用房地产（如员工宿舍、自家办公楼）\n2.开发商作为存货的房地产（如待售商品房）\n3.混合用途中无法单独计量的出租部分\n \n💎 核心口诀：“出租产权要在手，闲置土地不算投；存货自用分得清，混合用途单独走！”\n \n📊 二、后续计量：两大模式，关键区别！\n1. 成本模式 (默认)：\n操作：计提折旧/摊销→ 计入“其他业务成本”；计提减值（不得转回）。\n价值变动：不确认公允价值变动。\n门槛：无特殊要求。\n \n2. 公允价值模式 (需申请)\n操作：不计提折旧/摊销/减值！\n价值变动：期末按公允价值调整，差额计入“公允价值变动损益” (影响利润)。\n门槛：需能持续可靠取得公允价值证据。\n \n⚠️❌ 同一企业所有投资性房地产，必须统一用一种模式！ 严禁混用！\n \n核心差异：成本模式提折旧、做减值；公允价值模式不提折旧，价值变动直接进损益。\n \n🔁 三、转换与处置：4种转换+2种处置\n🔥 高频考点（分录为王！）\n1. 成本模式转换\n“对应结转”（原值→原值、折旧→折旧、减值→减值）\n \n2. 公允价值模式转换\n自用→投资性房地产时，公允价值＞账面价值→差额计“其他综合收益”（非资本公积！新准则变更点⭐）\n处置时需将“其他综合收益”转入“其他业务成本”\n \n3. 处置核心分录（公允价值模式）\n借：银行存款\n贷：其他业务收入\n借：其他业务成本\n贷：投资性房地产——成本\n——公允价值变动（或借）\n// 结转前期变动\n借：公允价值变动损益\n贷：其他业务成本（或反向）\n// 结转转换时其他综合收益\n借：其他综合收益\n贷：其他业务成本\n \n🎯 四、速通学习心得\n1. 框架法＞死记硬背\n按“范围→初始计量→后续计量→转换→处置”搭建知识树，对比区分成本/公允价值模式。\n \n2.分录三遍法\n每天默写转换+处置分录（尤其公允价值模式），3天后肌肉记忆！\n \n3. 真题避坑\n陷阱1：计划出租但未签合同的建筑物❌不算投资性房地产\n陷阱2：处置时公允价值变动损益需转出，漏写直接丢分\n \n#南京审计大学#cpa备考经验 #财博社
