房贷拖垮了一个国家的经济，而且一拖就是整整30年，至今仍未完全恢复元气，这个国家就是日本，日本的这段历史对我们具有重要的借鉴意义。\n上世纪90年代前，日本经济曾经历黄金发展期，房地产市场异常繁荣。人们花了大价钱买房，然而泡沫破裂后，经济急转直下，房价暴跌，而且大量的中产阶级失业，面对高额的房贷，他们深深的陷入了财务困境。令人惊讶的是，即便在这样的情况下，日本房贷违约率始终保持在1%以下，远低于美国在经济平稳时期的水平，简直可以说是奇迹了。这其中的秘密就在于三大机制：\n1、延长房贷期限缓解还款压力\n2、降低利率减轻借款人负担\n3、实施严格的房贷全额追索制度\n其中最具特色的是全额追索制度：一旦借款人违约，不仅房产被收回，差额部分仍需用未来收入偿还。也就是说，一旦选择断供，那么不仅房子没了，还背上了一身的债务，这种制度虽然确保了金融系统稳定，却让普通家庭背负沉重债务负担，严重抑制了消费能力。\n与美国相比，日本的制度设计存在显著差异。美国实行非追索权贷款，借款人违约仅需放弃房产即可免责。这种制度赋予民众更大的消费信心，使经济能够更快复苏。而日本的制度安排明显偏向金融机构，因为银行的背后都是财阀，而且财阀还在政府中拥有极强的影响力，所以在指定法律政策的时候，自然会偏向于银行。所以哪怕房地产市场崩盘，损失的也只是老百姓。\n此外，泡沫破裂后的资产处置过程更暴露了制度缺陷。1998-2005年间，日本不良资产处置行业快速兴起，但处置过程缺乏透明度。数据显示，约53%的不良资产被外资以47万亿日元收购，而日本家庭因此损失了约1500万亿日元财富，相当于三年GDP总和。\n这些资产处置往往通过非公开渠道进行，大量优质资产被低价转让给特定关系方。许多日本民众在失去房产后，仍需继续偿还贷款，而他们的房产却已被资本包装成了酒店或者民宿继续赚钱\n日本的经验深刻说明：过度保护金融体系而忽视民众权益的制度设计，终将反噬实体经济。当一国经济主权逐渐让渡给外部力量时，其复苏之路必将更加艰难。#买房建议 #太原房产 #房地产
