就物业企业天价赔偿案论物业服务人的消防责任

就物业企业天价赔偿案论物业服务人的消防责任

一、案情介绍

2022年年初，历经多轮审理的长沙湘绣失火天价赔偿案最终尘埃落定，长沙市中级人民法院以一审法院事实认定清楚，适用法律正确为由判决驳回上诉，维持原判。一审法院综合考虑双方当事人过错程度、起火原因、损害结果、损害行为与结果之间的因果关系等，酌情确定本案两原告刘某（长沙湘女湘绣有限公司法定代表人，本案另一原告柳某某之女）、柳某某承担此次火灾事故的损失80%的责任，长沙某物业公司承担此次火灾事故的损失20%的责任，赔偿刘某、柳某某损失4083272.64元。本案历时三年，社会关注度极高，经历一审、二审、发回重审，后双方当事人均不服并提起上诉，最终形成前述判决结果，对双方当事人而言都可谓旷日持久，双方当事人可能对判决结果都不满意，但二审法院作出的判决即为终审判决，对双方来说也体现了公平合理。

本案基本案情为，2018年4月4日23时许，长沙某小区三期8栋有业主发现家中空气净化器异常并闻到家中有烟味，后联系该物业公司管家，当晚23时10分该物业公司两名保安接到通知后来到该楼栋进行了长时间巡查，但一直未发现明火也未给101户业主刘某电话通知，物业公司三名员工排查至次日凌晨2时，未查到烟雾的源头故没有拨打119电话报警。2018年4月5日上午8时55分，本案原告刘某打开101房屋大门时，发现1楼有淡烟及2楼浓烟，遂在门外走道求助。物业保安接到求助后即拨打了119报警，并从室外消防栓接水在消防队员到来之前将火扑灭。此次火灾造成大量湘绣珍品毁损灭失，如曾获得中国传统工艺美术精品大展金奖的《千鹤图卷》等，据称该作品专家估值高达2500万元，是有史以来最长的湘绣作品。

二、案情分析

本案在庭审过程中的争议焦点经过归纳可以概括为以下三点，其中争议焦点1和3不是本文讨论的重点，本文主要讨论的是在失火案中物业企业是否应该承担责任，承担何种责任以及承担责任的大小，判决承担责任的大小必然要综合考量原被告双方的义务与过错，才能确定财产损害侵权赔偿的比例：

1、关于柳某某的诉讼主体资格问题。法院认为，依据《中华人民共和国侵权责任法》第3条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任，原告刘某作为某小区101房屋所有权人，柳某某作为房屋内部分湘绣珍品以及相关历史资料的所有权人，其财产在2018年4月5日火灾中发生毁损，刘某、柳某某有权对侵权人提起财产损害赔偿之诉。长沙某物业公司关于柳某某的主体不适格的主张，系基于其与柳某某不存在物业服务合同关系不承担违约责任的抗辩，与刘某、柳某某提起的侵权之诉相悖，因此人民法院不予采纳。

2、关于长沙某物业公司是否应承担侵权责任以及责任大小问题；以及延伸出来的涉案房屋是否为“住改商”问题。本案原告刘某与柳某某起诉是依据《中华人民共和国侵权责任法》而非《中华人民共和国合同法》，原告刘某既可以依据侵权责任法起诉，也可以依据合同法第122条规定的“因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”起诉，刘某虽与长沙某物业公司存在物业服务合同关系，但刘某明确选择侵权之诉，与柳某某共同起诉某物业公司承担因其违反相关法律规定的侵权行为给两人造成的财产损失，而非要求物业公司承担因违约与侵权竞合的侵权行为造成的财产损害。

侵权责任法第26条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。首先，本案中《火灾事故认定书》载明起火部位为某小区三期8栋101房刘某办公室内，起火原因能排除人为纵火...生活用火不慎等原因引起的火灾，不能排除电气线路故障引发火灾。因此，本次火灾系101房屋内的电气线路故障引发火灾的可能性较大。刘某作为该房屋所有权人，并作为该房屋对外开放的“长沙市柳建新刺绣艺术馆”的负责人，对其所有、占有、管理的房屋具有保管、看护、防火的法定义务，现起火原因为房屋内电气线路故障的可能性较大，则刘某对房屋内电气线路未尽谨慎管理义务是造成本案损害结果发生的直接和主要原因。

其次，101房屋规划用途为住宅，刘某将房屋专门用作湘绣作品收藏、展示馆，供公共参观，成为公共聚集场所，显然超出了居家生活的一般用途范围，虽然原告主张未收门票因此不属于“住改商”，但我们分析限制“住改商”的立法目的，其应该是防止住改商行为侵害有利害关系相邻业主的安宁权及人身财产权益，显然刘某将101房屋进行改造并供广大市民参观的行为属于“住改商”行为，刘某未履行法定程序将案涉住宅更改为经营性用途，存在明显过错。另外，根据《中华人民共和国消防法》第15条规定，申请消防安全检查后方能投入使用，而湘绣作品价值高昂，但刘某并未在屋内加装烟感器及自动喷淋系统，因此刘某对011房屋内火灾的发生存在明显的主管过错，应对因火灾产生的损失承担主要责任。

长沙某物业公司作为该小区的物业管理人，根据《中华人民共和国消防法》第18条规定，应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理和提供消防安全防范服务；又根据《中华人民共和国侵权责任法》第37条规定，公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应承担侵权责任。物业公司明知刘某将房屋作为湘绣作品的收藏、展览馆情况下，应向其明确公众聚集场所的消防安全责任，履行提示其加装消防系统、制定消防预案的警示告知义务，但物业公司不能证明其履行了前述义务；尤其是2018年4月5日，在接到异常情况报告，经排查未发现原因后，既不报警也不通知业主刘某，其提供的消防安全防范义务和协助处理义务有瑕疵，未尽到公共场所管理人的安全保障义务，客观上造成了损失扩大，物业公司存在一定过错，应承担火灾事故损失20%的赔偿责任。

关于是否适用《侵权责任法》第37条认定物业企业的安全保障义务，二审法院并未提及，似乎与一审法院存在不同观点，二审法院只说本案中，物业公司虽已安排工作人员巡查排查异常情况，但在较长时间无法查明烟雾产生原因的情况下，仍未采取果断措施通知涉案房屋的业主刘某或及时报警，处置存在不当之处，对损失的扩大有一定的过失，应承担相应的赔偿责任。那么，此处就留下了一个待讨论的问题，即物业服务企业的物业服务边界问题以及物业服务企业的安全保障义务。

3、关于刘某、柳某某财产损失数额的认定问题。此次火灾事故损失认定总额为20416363.20元，该财产损失的认定程序、认定依据、以及因火灾受毁损财产的举证等问题属于技术性问题，此处不做过多讨论。

三、法律规定

消防义务是物业企业的法定义务。《中华人民共和国消防法》第十八条第2款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。由此可知，为住宅提供物业服务的物业企业具有法定的消防义务，具体体现为“共用消防设施进行维护管理”义务及“提供消防安全防范服务”的义务。对于消防安全防范，《消防法》第16条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患；组织进行有针对性的消防演练；法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。

国办发〔2017〕87号《消防安全责任制实施办法》第十八条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。定期开展防火检查巡查和消防宣传教育。该规定明确了物业企业应该如何提供住宅小区的消防安全防范服务，规定了物业服务企业相应的劝阻、制止及报告的义务。

四、实务观点

关于物业管理区域内发生火灾事故涉及物业公司民事赔偿的，存在以下观点：

观点一，物业企业对其提供的物业服务已尽到合理必要的注意义务，对火灾事故的发生不存在过错的，不应承担民事赔偿责任。由此可见，如果物业企业能举证证明其已经履行了消防安全管理义务，在提供物业服务过程中不存在过错的，则不应对火灾损失承担赔偿责任。

观点二，物业企业具有可归责性的，应承担相应的赔偿责任。但就实务中多数案例而言，物业公司是否具有可归责性，应结合其在日常消防管理中的行为对照其法定义务及约定消防义务来判定，如果明显与法定消防义务不符，则应当认定物业公司存在过错，具有可归责性，这就要求法官综合判断，并且法官具有较大的自由裁量空间。同时要求物业服务企业在平时的管理过程中要做到处处有记录、事事有证据，有大量的事实和证据来佐证其对火灾事故不具有可归责性。

观点三，物业公司承担的责任应在其可预见和能防范的范围内。基于火灾的特殊性，受害方损失的核定是此类赔偿案件的难点，从司法实务来看，一般对于火灾造成的损失通常采用第三方评估结合证据并由法院酌情认定。实践中发生火灾的，消防机关通常会在第一时间统计火灾损失，此时的数据对于此类案件室内财物损失的认定也具有重要的参考意义，裁判者据此行使自由裁量权，具有相当的合理性。

五、合规履行

只有积极履行了自身义务，物业企业才可能说对火灾事故的发生不存在过错，不具有可归责性，那么要履行义务首先就要知道有哪些义务，法律及《物业管理条例》的规定存在一定的模糊性，作为物业服务企业必须熟悉自身有哪些消防责任。通过分析可知，具体消防责任应包含物业企业的法定消防义务、约定消防义务以及物业消防安全管理的行业规范。

对于常见的有违消防安全行为，物业公司负有劝阻、制止及报告的义务。在物业管理区域主要表现为占用消防通道、疏散通道、消防登高场地；消防管道没有水或压力不够；消防设施不能正常启动；电动车上楼入户及飞线充电；易燃易爆品的随意堆放；群租房用火用气安全隐患；住改商形成了公众聚集场所的火灾隐患等违法违规行为。

另外，针对消防设施设备需要更新改造的，物业企业负有报告、申请义务。很多小区消防设施小修小补不足以解决问题的，物业企业处理不当亦属违反消防义务，发生消防责任事故的必定要承担相应的责任。对于消防设施等公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，对此物业公司具有报告、申请的义务。在前期物业服务阶段向负责本区域物业服务活动监督管理工作的物业行政主管部门（西安市为各区住房和城乡建设局）书面报告、申请；业主委员会已经成立的，向业主委员会报告、申请。在报告无果情况又比较紧急的情形下，物业公司可研究提起民事诉讼的可能性，参照案例温州市中级人民法院审理的上诉人温州市鹿城区JY第一届业主委员会与浙江HX物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案。

六、延伸讨论

在物业服务过程中，绝大部分物业服务企业认为只应对小区公共区域及公用设施设备进行管理，业主专有部分物业公司不能管理也不应管理，此处存在一个物业服务的边界问题。

本文所讨论的火灾天价赔偿案被告方相关负责人表示，火灾发生在业主私域，根据物业合同约定，物业公司每月向业主收取的基础物业费，主要负责小区公共区域的维修、养护和管理，服务范围不包括业主专有部分。无论是消防安全事前管理、火灾事故的事中防范和事后协助，物业公司都已尽责，不应承担任何责任。该案原告方认为，从物业人员接到业主反映去场处置，到发生火灾，经历了一个漫长过程，“是一起完全可以避免发生的事故”。他们认为，当晚发现有烟后，入户排查了3户业主，但包括101户在内的另外3户并没有被通知到。而且长时间存在异常情况时，险情未能排除的情形下，物业公司工作人员没有选择火灾报警，明显存在过错。

在一般物业管理活动中，物业公司是否有义务承担安全保障义务？根据《中华人民共和国民法典》第1198条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。中国人民大学民法学院教授杨立新分析，安全保障义务主体需包含两个特征，一是占有和控制特定场所并享有其利益；二是特定社会活动的组织者。比如，一般不会认为流动经营者小吃摊、水果摊需要对顾客承担安全保障义务，因为他们没有占有与控制的经营场地。杨立新教授曾参与民法典编纂工作，他表示，2008年，最高人民法院起草《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时考虑过物业公司的安全保障义务。当时司法解释公开意见稿第八条为“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务，致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”但经反复论证后，最高人民法院在正式发布文本中删除了第八条。杨立新认为，物业依据服务合同为业主提供服务，类似于业主的共同“保姆”，它没有自己的经营场所，是在业主所有的场地上为业主提供服务，而业主享有该场地的全部利益。“在这种情况下，要求物业对个别业主的人身利益或财产利益承担安全保障义务，是不公平的。”

但是，从物业服务的现实考量，在湘绣失火赔偿案中，物业公司至少应该电话告知业主，而且物业有业主的联系方式，不存在任何障碍。按照物业管理条例的立法原则和精神来说，物业作为管理和服务方，要保障业主的人身财产安全，就要尽到最大努力去保护。现阶段物业服务企业是否应履行安全保障义务，《民法典》第942条已有相关规定，但该条文第一款规定的安全保障义务存在前置范围条件即业主共有部分，该条文的表述为物业服务人应当...物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。该条文第二款表述为对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。该条款的表述存在一定的模糊性，该制止、报告义务是否涉及业主的专有部分仍有待进一步明确。

现阶段的司法实践中，法院要衡量各方面价值取向，一方面要保障业主的利益，还要保证整个小区的公共秩序，还要相对地保障物业公司正常运行。法院需要依据事实查明物业公司有没有责任；有责任的话，需承担多少比例才公平，这属于法院酌情裁定的范围。因此，长沙湘绣失火天价赔偿案的最终判决结果具有更为广泛的意义。

(供稿人:许建兵律师)