萧山市北东二手房稳得住吗?

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上周，萧山宁围街道放松限购，但是却把同样属于宁围街道行政范围的市北东板块排除在外。很多人不理解，同一个街道，凭什么不带市北玩？

丨宁围街道放宽限购范围

此前，我们曾分析过：这样的精准化施策意义不大，放松限价比放松限购来得实际。不过，毕竟放松限价概率不大，在现有情况下，我们来分析一下，为何市北东不放松限购？以及市北东有没有必要放松限购？

首先，如果市北东放松限购，意味着杭州除了奥体、申花、文晖、江河汇、翠苑、西兴等热门板块，杭州其他还未放松限购的区域都可以放松。

市北作为萧山仅次于奥体、并且仅有的改善选项，从2018年有新房开盘起，板块的新房热度就一直居高不下（市北东靠沪昆铁路线部分楼盘除外），即便是市场短期遇冷，在售新盘也能有比较好的摇号表现。

去年起，市北东新房限价上涨，从3.75万/㎡上调至3.95万/㎡，市场接受度还不错，咏桂里清盘加推中签率38%。

这样的成绩，在全杭州的改善板块中，表现也不算差了。纵观杭州目前已经放松限购的区域，要么流摇普遍，要么去化速度慢，如果像市北东这样的板块放松限购，岂不是官方认证市场不行了？

今年，市北东还要出让2宗宅地，都靠近沪昆铁路线；更远看，这个板块还有多宗宅地待出让，如果放松限购，开发商还有自信拿地吗？

地还没卖完，市北东自然就被官方划出限购放松的范围。

有人可能会说，萧山闻堰新房卖的也很好，已经售罄的叠潮雅庭历次开盘中签率在17%-28%，为何放松限购？

关于这个问题上面间接回答了，闻堰接下去没有宅地供应。更何况，宁围3.4万/㎡都放松了，3万/㎡的闻堰也不好“独自美丽”。

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尽管市北东没有划进限购放松的圈子，但并不意味着这个板块“很安全”。

关于“安全”，我指的是二手房。诚然，市北东的新房卖的很不错，但二手房却是压力山大。

当前的行情，杭州各板块二手房压力都不小，但像市北东这样二手次新住宅密集的改善板块，还真没几个。

近两年，市北东的小区陆续交付：靠地铁站的拥涛府、拥潮府、锦宸、杭州世纪，再往东一些的望海潮、悦潮府、名门府，还有有靠铁路线旁的锦粼府、璟隽公馆、江南名府……

两三年的时间，交付20多个次新小区，挂牌量基本都在几十上百套，但却鲜有成交.即便是今年2、3月行情好的时候，市北东二手房也走不动，整个板块的月均成交还卖不过奥体一个小区的量。

价格方面，市北东的价格体系比较杂：拥涛府、拥潮府、锦宸这些靠近地铁的小区挂牌价基本在5万/㎡左右，成交价只有“4字头”；江南名府、锦粼府这些靠铁路线的小区，4万/㎡也卖不到。

要知道，这些小区当初新房也在3.75万/㎡、3.3万/㎡买入的，如今实在谈不上有多少回报。

二手房库存量大、竞品多、去化率极低，市北东二手房限购继续放宽还是很有必要的。

目前，市北东二手房执行的购房政策是：杭州户籍直接购买，非杭州户籍需要一年社保。试问，杭州户籍都去参与新房摇号，再不放松二手房限购，谁来买二手房呢？

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买不到的新房，卖不出的二手房。

如果倒挂持续缩小、二手行情持续萎靡，市北东新房还会维持高热度吗？

可能会，也可能不会。

一方面，萧山有大量的改善需求，但这类群体“无路可退”，整个萧山改善选项除了奥体就是市北，奥体摇不上，只能选市北板块；同时，市北新房已经断供长达一年多，需求未必会少。

另一方面，市北东经过这几年的拆迁，如今无产业规划；同时，在大批次“商改住”的情况下，更没有像样的商业。这样的板块，购房者还愿意为之买单吗？

南昌市政大道项目能否还维持此前的热度？答案很快就能揭晓。

主笔 | 栗子   编辑 | 枇杷