五一假期过后，魔都楼市继续成交缩量，仍处于下行周期。从二手房市场量能来观测：五一期间由于出行扰动，仅成交2685套；五月第二周，环比反弹，为3985套；预计五月剩余两周，基本齐平第二周。预估上海二手房最终成交1.5万套，上下浮动误差不超过500套
2023年开春以来，上海楼市显然有一个过山车的行情。笔者早在四月末即指出，所谓的“小阳春”行情，并不能掩盖上海楼市仍处于下行周期，通俗说即是熊市尾声。沪上这一轮下行，基本与全国同频，但价格下探幅度，明年低于其他城市。始自2021年3月，预计终结于2023年6月～7月
上海楼市，目前是典型博弈政策市场。新房由于“倒挂效应”和控制推盘，去化率不能反馈市场。二手房市场，基本映射了消费者预期，以及地产周期。本轮下行周期，是以增量政策出台，为结束标志（并非公积金新政“口惠实不至”一类）
❶复盘存量房市场上半年跌幅
复盘2023年上半年，上海二手房市场走势：1月由于疫情达峰，叠加春节因素，缺乏成交场景，量能冰点不具备参考性：2月份开始，去年第四季度延缓的需求开始释放，成交量为1.92万套，半年新高仅次于2022年7月；3月份受全国楼市回暖，产生情绪共振，预期转好，成交2.4万套，创24个月新高；4月由于结构性货币政策松油门，以及涉房信贷政策没有改变，大幅回落至1.72万套；五月继续在市场预期孱弱中下滑，预计1.5万套
二手房价格方面：从2021年8月的“三价取低”开始，上海楼市进入下跌通道；至今中内环改善房，即2020年涨幅最迅猛的，已经跌去10～15%；个别带学区属性的，由于众所皆知的学区房调控，跌幅20%，已抹去2020年涨幅40%的一半；外环400万以下刚需和内环老公房，受影响最小，基本在5%左右，只能成为波动，不能定义为下跌
一般定义，2万套是上海二手房市场临界点，超过此量能，价格会上行：1.5万套是市场荣枯线，类似PMI以50评估，低于此量能，上海楼市价格普降和杀跌
❷上海楼市下半年走势前瞻，以及增量政策的纠结
毋庸置疑，上海本轮下行已无限趋近尾声，即熊市见底。其中起决定作用的是调控政策，增量政策出台，也昭示楼市拐点出现。具体来探讨，即是信贷政策的改变，目前楼市下行原因，即在于购买力匮乏和预期太差。如何解释3月份市场冲高至2.4万套？一个原因是疫情达峰延缓的需求，另一个是对政策宽松的预期，“打新房”的倒逼也有一定推动
关于上海新房市场，近期引爆全国舆论的“云锦现象”，毋宁说是上海楼市一次自救。但实际对市场没有多少触动，新房和二手房的边界，本地消费者都很清楚
预估随着全国楼市四月份下行，以及整个地产修复逻辑的改变，上海增量政策出台时间，无限趋近。客观来看，应该最晚在6月中旬。如果再晚，楼市下行加剧，市场看空已成共识，再要提振市场预期，难度大致相当于人类登上火星。隔壁日本“失去的三十年”教训，都是大家耳熟能详的。当然中倭不可同日而语，日本由于整个国家被盎撒阉割，不具备独立的货币政策，楼市崩塌是必然的
随着增量宽松政策的出列，上海楼市六月开始反弹。所以目前所在的五月，是二手房市场真正的底部。预计下半年上海楼市，是一个反弹的过程。六月止跌，七月开始小幅反弹。随着美联储加息停止，第三季度应该结构性宽松加速，年底市场再次量价上涨。2023年上海楼市，高度类似2014年，即真正大幅度上涨，还要看2024年
关于地产市场增量政策，上海迟迟不出的原因。市场观点主要有几点，首先是美联储加息未见顶，中美极差过大，上海这样一线之王宽松，容易资金外溢：其次是保持汇率稳定，为人民币国际化奠定基础；最后是上海易涨难跌，有关方面政策纠结度高，时机需要斟酌
目前全国地产市场，风声鹤唳形势不容乐观。四月涉房信贷增幅为负值，即净流出1160亿，为2008年有记录以来首次。对应的是，银行已经慌了毕竟40～50%收入依靠房贷。虽然资本市场，“中特估”能拉一拉银行股价，但毕竟远水解不了近渴。考虑到金融安全，楼市必须修复。所以地产市场，推动上行逻辑已改变，一线楼市必须上行，来扭转全国市场预期
房地产无非周期，各方面来观测，五月即是上海楼市底部。目前对魔都市场，是个最好的切入点，因为房价普遍下行。但是考虑到追涨杀跌是人性，逆市而行一般人做不到。想赶上2023～2024上行周期的市场参与者，最近只需要做一件事，即观察增量政策。消息出台，楼市启动，绝无例外
