商铺投资实操干货，全网唯一\n关于商铺能不能投资，在网上稍微有点名气的V，基本上都说商铺是坑，不能碰。理由是税费高，没办法转手，地段会迁移等等。以前是一铺养三代，现在是三代养一铺。说得对不对呢？非常对，这些其实很多年前都知道了，商铺一直以来都是禁区，坚决不碰。但有句话说得同样对：没有不能买的物业，只有不能买的价格。尤其是最近几年，开发商集体躺平，大降价甩卖物业，其中的商铺又全是现楼，没有收不到楼的风险少，没了“泡沫”，因此也出现了一些投资机会。以下内容，记录一些思考，写的不一定对，随便看看，欢迎一起探讨。\n01固定流量\n比较靠谱的，是临街商铺、小区底商，这类商铺租金透明，不容易被骗。商铺的价值，取决于租金；而租金的高低，取决于流量。人流即流量。底商的人流，比较稳定，都说投资商铺要看人流，但人流也可以细分很多种，这是由于人的出行目的不同。出行目的主要分五种：去工作的，去买菜的、去接送孩子的，去休闲散步的、瞎逛的。请问哪种人流价值最大？答案是去工作的。因为这类人群购买力最强，而且流量固定。因此，选择商铺，要选：小区门口→公交站/地铁口/主干道，要选位于这条通勤线上的商铺；商铺投资，一步差三市，通勤线上的铺位，常常满租；非通勤线上的铺位，无人问津，这是常有的事。但开发商看着平面图定价，负责定价的都是些小职员，一辈子没买过商铺，例如有的商铺，左边去上班，右边去公园，小职员分不清哪个重要，不懂这些。一些高层或许懂，但只负责审批，多数只看总金额，不会研究这么细。因此有不少商铺，卖的时候，价格差不多，收楼入住几年后，通勤线和非通勤线的商铺，租金能相差几倍。如果拿不准通勤线，最安全的是小区门口旁边的第一间商铺，这个只要收楼入住，就能租给别人做便利店，几乎不用等。又或者十字路口的铺位，两条路，总有一条是通勤线。\n02细节\n流量归根到底，就是由无数的人组成，每一个人都是主观的。因此，一些不起眼的东西，也会影响商铺的价值。最常见的就是阶梯，商铺的门口，每多一节楼梯，商铺的价值就会大幅下滑。另外还有树木、围栏、花坛等，轻微的阻挡，放大到无数人，就是价格打折；多走一步路，就是商铺的生死线。另外商铺的开间和进深，同等面积的情况下，开间越大越好，这样招牌越大；另外层高越高越好，实用面积越多。当然上面这些，都要基于商铺的估值：商铺价格=20年租金总和。只有满足这个，商铺才有投资价值#投资
