房屋租赁热点问题30问

生活中，无论是刚毕业的大学生亦或外地来城市打工的打工者，或者为经营租赁的店铺，由于各种原因遇到无良房东或无良租客的情况也屡见不鲜。蒋忠顺律师为大家总结了房屋租赁合同中经常遇到的30个法律问题，供大家参考。

非必须为书面形式。未签订书面合同，能确定租赁期限的，该租赁期限对双方具有约束力;不能确定租赁期限的，为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人双方均可以随时解除租赁合同，但应在合理期间通知对方并给予对方适当时间。

最长20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。

除非合同约定了不按照约定方法使用租赁物就可以解除合同，否则出租人必须要证明承租人不按照约定方法使用租赁物致使租赁物受到损失，出租人才可以解除合同。

可以。承租人可以要求减少租金或者要求延长租期。

需要经得出租人同意。否则，出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。

只有经得出租人同意才可以。否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人有权要求承租人赔偿的，但次承租人知道或应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。

自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。

可以。代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分，还可以向承租人追偿。

如租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内(拍卖为5天)未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意的情况下转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人获得。未经出租人同意转租的，承租人以及次承租人均无优先购买权。

可以，但需证明租赁物危及承租人的安全或健康。

可以。在房屋租赁中，虽然承租人为一人，但也会有与其共同居住人的利益，因此在调整租赁关系时，需要考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租赁中，承租人取得的只是房屋使用权，其承租权不得继承。承租人在租赁期间死亡的，未与其生前共同生活的亲属或者法定继承人，如果需要继续租用该房屋的，应当与出租人另行签订房屋租赁合同。但是，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该住房，出租人不得终止租赁关系，但应当与出租人办理续租手续，变更承租人，这是对原共同居住人居住利益的特别保护。当然，如果原共同居住人另有住房的，也可以终止租赁关系。

优先承租权，即租赁合同的租赁期限届满时，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得房屋租赁权的权利。

需要支付房屋占有使用费。就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

不能。

除非是因未取得合法建设手续导致不能获得不动产权证外，此类合同有效。

不能，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。《江苏高院租赁意见》认为，不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，未经消防验收或者经消防验收不合格不影响租赁合同效力。

可以。根据司法案例与观点：虽然侵害了承租人的优先购买权，但优先购买权属于债权，承租人不得仅以其优先购买权受侵害为由要求宣告出租人与第三人订立的买卖合同无效。但若签订买卖合同过程中存在恶意串通或其他导致合同无效的情形， 承租人依然得以请求法院宣告合同无效。

因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。承租人应当基于善意，主张最长经营损失不得超过6个月。