当事人欠缺购买房屋的真实意思表示，且行为形式与一般的房屋买卖交易习惯不符，更符合是以房屋买卖作为借款的担保，则应驳回当事人关于履行房屋买卖合同的诉讼请求。
李和平于2006年3月28日在英杰公司处购买房屋总计1615.56平方米，签订了《商品房买卖合同》，支付了现金200万元。2006年3月29日，双方签订《房屋回购协议》约定：英杰公司在2006年6月27日前向李和平一次性支付200万元回购款，回购英杰公司出售给李和平的房屋，违约承担违约金。一审法院认为，双方当事人虽签订《房屋回购协议》，但因英杰公司未按协议履行义务，故英杰公司丧失回购该房屋的回购权，英杰公司应按合同约定为李和平办理房屋产权证并承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系还是为借款而设定的担保。首先，李和平与英杰公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价明显低于市场价，且买受人以现金支付房屋价款200万元与商品房买卖的一般交易习惯不符。其次，李和平与英杰公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为合同签订时间，说明《商品房买卖合同》签订时，诉争房屋已具备交付条件，但双方并没有交接房屋的意思表示。双方在签订《商品房买卖合同》的次日，又签订了《房屋回购协议》，约定由英杰公司在一定期限内回购房屋，若支付了回购款，李和平即解除对房屋的备案登记；若英杰公司未能按时支付回购款，可以协商顺延期限并按一定比例支付溢价款费用；若英杰公司超过约定期限未支付回购款，李和平则拥有房屋所有权。上述行为也不符合房屋买卖的一般交易习惯。从审理查明的事实可以看出，李和平与英杰公司之间因为借款关系设立了一种担保债权的方式，即以签订房屋买卖合同并办理商品房预售合同备案的方式来确保债权人在债务人无力还款时可以直接取得房屋所有权来实现债权，故李和平与英杰公司对于房屋买卖欠缺内心的真意，且此项非真意的意思表示为对方所明知，双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。故英杰公司与李和平在签订《商品房买卖合同》的当时并无真正转移案涉房屋所有权的意思，为借款设定担保才是双方真实的意思。故对李和平的诉讼主张不予支持。
案件名称：李和平、成都英杰房地产开发公司商品房预售合同纠纷再审民事案。
案号：四川省高级人民法院（2020）川民再440号。
裁判时间：2020年12月10日。
整理人：龙华江。
摘自：《四川省高级人民法院典型案例及改发案例分析121条裁判规则》，北京盈科（成都）律师事务所金鲲律师团队编。
