每日一读 | 这种情况的漏水,真的与物业无关!_国内楼市_资讯

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2023.5

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案情经过

刘某是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自2011年入住后，刘某按照上述标准缴纳了2011年至2013年12月及2016年1月至2016年12月的物业费，拒绝缴纳2014年和2015年的物业费。物业公司多次索要无果，随后7月将刘某诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘某支付物业费及利息合计1.3万余元。

庭审中，刘某认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。

法院审理认为，刘某拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘某已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘某支付物业公司物业费1.2万余元。

本案主审法官丁某表示，物业公司要求业主支付物业费，是物业纠纷中最常见的案件。业主拒缴理由主要是认为物业服务与收费标准不对等，或对物业费收取标准及依据有异议等。

丁某认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。

值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他法律关系产生的争议，如房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。

卫生间渗水、屋顶渗水是小区多发问题，维修起来不仅要破坏装修，还特别麻烦，不仅业主头疼，物业也头疼。

那么，业主发现楼上卫生间渗水、屋顶（或称屋面）渗水应该怎么办？维修责任到底应该由谁来承担呢？

一、先说卫生间渗水了怎么办？

卫生间漏水原因有二：

一是防水层破坏，二是管线损坏。

第一种情况比较普遍，一般屋面防水保修期为5年。在实现中，我们常会遇到以下几种情况：

1、保修期内，精装修房卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

一般该由开发商负责，因使用不当造成损害，则由行为人修复。

2、保修期内，毛坯房卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

如果在验收房屋时业主曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由业主负责。

如果业主没有亲自确认，开发商只是有竣工验收合格证，但开发商能证明业主人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协调解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后的责任方负责。

3、开发商、物业公司不配合怎么办？

在漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生，当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反应情况或向人民法院起诉。

4、保修期外卫生间防水层自然损坏怎么办？

房屋是一种特殊的商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑。《民法典》第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则；正确处理相邻关系。

5、保修期外卫生间防水层因人为损坏怎么办？

按照相关规定房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。

6、邻居不配合怎么办？

对于邻居不配合的情况，《民法典》第二百九十六条【使用相邻不动产避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的；应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

根据这个规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；如果不成，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。

7、保修期内因管线损坏造成漏水怎么办？

在保修期内，应该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人负责。

8、保修期外因管线损坏造成漏水怎么办？

管道属于公用设施，是整体设施设备的一部分，可启用公共维修基金。

二、再说屋顶漏水，维修责任到底应该谁承担？

如果屋顶渗漏为房屋质量问题，开发商在保修期内承担维修责任。

首先应当确定屋顶渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。对此，建议可以聘请专业的机构进行鉴定。如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。经鉴定屋顶渗漏为房屋质量问题，则看是否还在开发商承担的保修期限内。

开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。

物业管理公司对于超过保修期的共用设施承担维修责任。购房者在办理产权证前已经交纳了购房款一定比例的维修基金，这笔维修基金只能在保修期届满后用于对小区内共用设施的维护和更新，不能用于业主房屋自用部分的维修。

综上所述：

1、如果您屋顶渗漏，这属于商品房质量问题，在保修期内应当由开发商负责免费维修；

2、如果您屋顶已经过了保修期，但由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业管理公司使用维修基金进行维修；

3、如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。

文章来源 | 网络

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