碧桂园称为宇宙房企，又称为凤厂。
宇宙房企的欠债规模，目前仅次于已经在崩溃边沿的恒大地产（19665.34亿元），最新数据显示，凤厂总计欠债14348.94亿元。
高于万科地产（13521.72亿）、融创中国（10037.65亿）。
规模越大，欠债越多，规模和负债成正比。
Part.1
2018年9月的时候，刚把公司搬到深圳的许家印，为了庆祝乔迁之喜，邀请了郁亮、杨国强和孙宏斌，共同到恒大深圳新总部吃了一顿饭。
庆祝碧万恒融，取代了招保万金。
在那个时候，他们已经喊出了万亿规模的口号，是很多房地产公司想都不敢想、遥不可及的目标。
在万亿“魔咒”的加持下，恒大率先倒下、融创接着暴雷。
碧桂园和万科看似稳健，实者很慌。
碧桂园从2016年坐稳房企第一把交椅之后，一直蝉联宇宙房企称呼，销售额由2015年的破千亿元，到2020年的7888亿元，2021年略有下滑，销售金额7200亿。
负债规模由2017年的负债总规模9331亿元，到2020年的17588亿元，负债是持续攀登。
在万科喊出“活下去”、“黑铁时代”之后。
碧桂园开始收缩规模，从巅峰时期的106个区域公司，裁减到如今的29个区域公司。缩水幅度非常巨大。
做个对比：
2021年，碧桂园拥有106个区域，员工人数10万+。
2022年，碧桂园区域裁减到58个，员工人数69932人。
1年时间裁减人员3万+。
Part.2
进入到2023年，碧桂园同时进行了2个动作：区域大合并，原58个区域，合并之后，降为了29个区域。再对营销口进行调整和裁减，和合并后的区域形成无缝衔接。
这一波合并和调整之后，碧桂园的人员数量再次下降，成本费用又进一步的降低。
以上的动作都是在2月份之前完成的。
3月1日，碧桂园发布人事调整的公告：杨国强因年龄原因辞任公司董事会主席，由其女儿联席主席杨惠妍接任。
杨惠妍接班之后，同样面临着高额的债务问题。
区域已经合并差不多了，现阶段不可能在合并；高额的债务又使得碧桂园无法参与到激励的市场土拍抢夺战中。虽然碧桂园也参与了类似上海的土拍，也仅仅是过客而已。
不能拿地，不能区域合并，就只能用老办法来降本增效了。
在4月份，碧桂园再次启动了降薪与优化工作。这次的降薪与优化针对全集团、全体员工展开。
具体裁员比例不清楚，但至少不低；降薪部分在20%以上。
据内部人士透露，碧桂园这次已经是第四次降薪了。
一个区域营销总经理由原来的月薪7万+，已经降到了目前的3万多，连续的多次降薪，让很多人苦不堪言。
以前的城市营销总，由原来的月薪4-5万，降到了现在的2万；单项目的营销负责人已经在1万以下了。
这次的裁员和公司的项目有很大的关联。碧桂园在最近两年几乎没有怎么拿地，很多项目都已经到了尾盘。不需要那么多管理人员。
最直接的就是项目营销和项目总这个群体。
据了解，每个区域公司都在按照自身的项目数量情况进行人员的优化工作。况且，区域公司今年也没有很明确的拿地任务和指标。一个项目总可以同时兼管多个项目，比如一个在建，其他几个属于尾盘，只需要重点放在在建的项目上，其他的尾盘项目适当花点精力就可以管理好。而多出来的项目总就需要进行优化。
同样，营销端口亦是如此。
Part.3
4月21日，港股碧桂园发布2022财年年报。公司在2022年1月1日-2022年12月31日实现营业收入4303.71亿元，同比下降17.72%，归属母公司净亏损60.52亿元，同比止盈转亏，去年同期净利267.97亿元，基本每股收益为-0.26元。
这是碧桂园上市16年来，首次出现亏损，可见问题的严峻性。从近几年碧桂园的财报看，净利润从2019年之后就开始下降了，已经连续下降三年。
此外，近三年碧桂园的毛利率持续下降，已从2020年的21.8％降至2022年的7.64％。
中国指数研究院数据显示，2023年1-3月房企权益销售额榜单上，碧桂园已退出三甲，目前处于保利、万科、中海之后，期内权益销售额713亿元。
前期暴雷的房企，很多都属于高周转带来的后遗症。
而碧桂园恰好是高周转的鼻祖，玩得最溜：玩杠杠、玩人性。
现在也有了高周转的后遗症。
接班后的杨惠妍，为碧桂园规划三条突围路径：重归一二线城市、代管代建、智能建造。
重归一二线城市谈何容易，能够在一二线城市豪取土地，少则几亿，多则百亿，比如拿下广州“长隆超级地块”的华润置地+长隆联合体，动用资金高达197亿元。高负债的压力下，碧桂园想要再获得土地，无疑是难中加难。
而在代管代建领域中，绿城管理、中原建业、金地管理等代建企业，走得比碧桂园更久更远，想要在这方面发力，也是困难重重。
而且碧桂园拿什么优势和其他代建房企媲美？
忽悠其他公司搞高周转？
碧桂园目前的尴尬境地是：
1、人员被万科等房企嫌弃：万科说过，碧桂园背景的人员一律不要。
2、房屋建造口碑差：圈内人只要提及碧桂园的房子质量，都是噗呲一声。
3、市场竞争力弱：房屋质量不及金地、绿城；商业不及新城、龙湖；营销不及融创；
当然，智能建造方面，碧桂园还是领先的，毕竟投入了很多的人力、物力和财力。
最后：用邓丽君的《找回我自己》歌词来结束：不知在哪里，迷失了我自己；有一天等到你再回来，让我找回自己。
高周转为碧桂园带来了鲜花和掌声，之后迷失了自己，一心只想要规模。
地产还是要回归本源，回归道统。
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