房利美这份2025年第一季度房价预期调查报告最有价值的部分，不是那19.8%的平均涨幅预测，而是揭示了整个行业对市场底层逻辑的共识：房价长期上涨的本质，是住房供给始终追不上真实需求。\n \n-\n过去四年房价的疯狂，本质是超低利率和疫情移民潮的叠加效应。现在利率升到6%-7%，看似压制了购买力，但真正被挤压的其实是中产刚需——高净值买家依然在用现金扫货。\n \n-\n2025-2029年美国全国房价预计累计上涨19.8%，数字乍看平淡无奇，但细思极恐。为什么说\"细思极恐\"？因为这是在经历了2020-2024年平均每年9.5%的异常增长后，市场仍将保持稳健上涨。这不是单纯的\"降温\"，而是市场在剧烈波动后回归均值的必然过程。\n \n-\n从历史周期看，1975-1999年房价年均增长5.1%，2000-2006年泡沫期为7.7%，而2025-2029年预测为3.7%，低于长期平均水平，却仍持续走高。这说明美国房产市场已经从周期性主导转变为结构性主导，传统的周期理论已经不足以完全解释当前市场。\n \n-\n那么，这对我们普通人意味着什么？\n \n-\n如果你打算买房，别再等什么\"大崩盘\"了，普遍不认为价格会大跌。关键是找到你负担得起的房子，而不是追求\"最佳时机\"。好消息是，市场降温意味着你有更多议价空间，不必像疫情期间那样疯狂加价竞购。\n \n-\n对于卖房者，虽然不会再有2021-2022年那种疯抢局面，但在供应紧张的地区，依然是卖方市场。只是现在房子的状态更重要了，装修整洁、随时可入住的房子更容易卖出好价钱。\n \n-\n如果你已经是房主，放心，你的房子价值很可能会继续增长，只是速度没那么快。记住，房地产是长期投资，不要太在意短期波动。\n \n-\n最后要强调的是，这些都是全国性预测。房地产是极度\"本地化\"的市场，你所在的城市或社区可能完全不同。比如我们北卡，尤其是三角区，因为科技和生物医药产业的持续扩张，房价表现可能会超过全国平均水平。\n \n-\n影响房价的最大因素是供需关系。目前全国住房供应依然严重不足，即使利率高企，也很难看到房价大幅下跌。\n \n-\n最后分享一个反直觉的观察：房价上涨最快的阶段，往往不是在利率最低时，而是在降息周期启动后的第6-18个月。2001年和2008年两次降息后，房价都在18个月内反弹超15%。现在手握现金的买家，其实是在和时间赛跑。\n \n-\n真正的机会属于看清底层逻辑的人。\n#美国房产 #美国买房 #美国房产投资 #北卡买房 #Judy妈妈在北卡
