小区物业管理的困境
小区业主好不容易与物业公司签订了包干制物业服务合同，却发现物业公司长期缺员、电梯维护养护不到位、服务态度恶劣、侵占公共利益，为了抗拒监督更不惜挑起与业委会的斗争，挑起小区业主之间的矛盾。
同时，小区的翻新改造项目往往由于物业公司的数倍报价而被业主弃用，物业公司又因无利可图拒绝配合工程实施。一边是物业公司对利益无止境的追求，一边是服务不到位导致业主意见日益增长，小区业主不断耗费了大量的时间和精力来维权，政府也不得不介入由此产生的社区问题。
除了业主自管小区，还有没有从根子上解决这个不平衡状况，既能维护业主权益有能让物业公司的付出有合理回报呢？
酬金制：破局利器
相比目前的包干制物业管理，小区如采用酬金制方式进行物业管理，物业公司按合同约定比例收取酬金（通常是服务成本和翻新改造等总支出的5-10%），可以很好的平衡物业与业主的利益，化解物业与小区业主之间日益尖锐的矛盾，更好的实践小区业主自治。酬金制需要得到业主大会的通过，并重新续聘或选聘物业公司。
那么，小区采用酬金制方式进行物业管理有哪些优点？
1、 体现出业主的主导地位：小区物业服务收、支标准由业主说了算，真正做到物业费用于业主身上。
2、物业费及各项公益性收入归全体业主所有，收入业主公共账户，物业公司仅作为管理人提供服务。
3、年度收支节余部分归属全体业主。小区全部收入减去服务成本和物业佣金，盈余部分属于全体业主，不会出现物业公司通过减少人员编织、减少物业支出以达到降低成本侵吞物业费的情况。小
4、区物业服务各项成本公开透明：小区物业服务各项成本每月预先编制预算，经业主审核同意后方能实施，业委会参与监管实施过程，每月末业委会根据人员考勤表、服务投诉率、物业费收缴率等指标审批支付各项费用支出，避免物业公司吃空饷并及时更换不称职人员；
5、物业公司全方位接受业主的监督，业委会可以随时要求更换服务评价不达标的人员，业主可委托第三方专业公司对各项费用预算及支出合规性进行审核。
6、 酬金制真正体现了业主与物业企业的雇佣关系，物业公司收入只有酬金，业主满意度达标可以获得部分公共收益作为奖励。有利于促进物业公司不断提高服务水平，保持良好的服务态度，业主花费越多，物业收取佣金越高，极大的促进了物业公司参与和推动小区翻新改造的工作中，公开透明、阳光下操作的本质将困扰小区的主要矛盾迎刃而解。
7、化解小区物业公司由于帐目不透明不公开而引起的业主不信任等不可调和的矛盾。
8、化解物业服标准与物业收费是不对等的矛盾，业主交纳物业费，享受相对应的服务标准。避免了物业企业会选择拼命地节约，干的越少、赚的越多，业主利益和物业服务质量得不到保障。
包干制和酬金制的区别
区别 | 包干制 | 酬金制 |
定义 | 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。 | 是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 |
特点 | （1）物业管理企业利润来源于节省监管成本，提高决策和服务效率。 | （1）更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益, 财务透明度较高。 |
收费区别 | 物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整 | 与包干制相同的收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量根据业主要求改变的，可以量入为出随时调整 |
优势劣势 | （1）包干制收费模式易于操作，简单便捷 （2）容易造成物业管理交易的不透明性 （3）由于成本意思，容易降低服务质量、减少服务类型 | （1）酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制 （2）酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主双方的矛盾 （3）增加了业主的监督管理成本 |
可能面临的问题
小区采用酬金制方式进行物业管理，或许会面临如下问题：
1、缺乏具有酬金制经验的项目经理，对项目的人、财、物要有管控能力，履行为业主负责的职责。
2、优质优价的原则下，物业服务人工成本可能比包干制要高。
3、业委会人员需要按专业能力要求配置管理人员，否则业委会及业主的监管能力较弱。
4、如不严格按照量入为出的原则，严格把关审核支出预算，业主可能会承担亏损。
对策与建议
1、 首先要解决老旧小区存在的问题必须改变观念，业主要形成共识和决心，要有改变面貌的创新意识。要解决问题，关键要有合适的制度和人员。
2、 酬金制的制度法理，以业主知情权为核心，业委会必须月月公示评估结果，公示物业费、公共收益收支明细及查账情况，公开透明小区一切人、财、物、管理权、决策权执行评估结果。运行过程中让居委会、街道参与了解和监督。
3、 物业费进入业委会共管账户，由业主委员会和物业公司共管，没有业主委员会签章，一分钱都出不去。
4、 物业公司必须提高服务管理水平，提升物业费和维修分摊收缴率，构建和谐稳定的社区可持续发展格局。物业公司在小区的物业管理各项工作及费用收、支出公开透明，接受业主监督，形成良好的运作模式
5、 要选择好一个项目经理懂酬金制管理运作模式，懂得与业主沟通是非常重要的，选聘物业公司不能墨守成规按旧有的思路，只考虑物业公司规模有多大，管理面积有多少等因素。
6、 物业费每月初批复物业公司的预算申请，针对上月物业服务质量评估结论，有法定依据的进行批复，保证物业费每一分钱的支出是真实性的。月月预算是控制物业费不出现亏损的唯一保障。
7、 物业费每月末由第三方评估机构查账，针对月初预算批复进行查账：合同、发票、银行对账单、工资审批单、自来水费支出单、社保缴纳回单、业主委员会批复单。每月决算可以杜绝物业公司调账和造假账。
8、 物业合同下的“三章原则”三章审批，物业公司单独不能签署什么对外服务合同，一切合同均需业主委员会审批后的合同才是有效合同；外包合同管理权在业主委员会、物管会。
9、 物业公司员工定薪、定岗、定责、定福利管理权在业主委员会手里。这是物业公司偷编、偷人头、造假账的重要途径。
10、小区业委成员或业主代表中有企业管理、财务、法律、工程管理、物业管理等专业人员的，如采用酬金制物业管理模式，正常情况下，每年小区公益性收入盈余金额一定会比包干制增加。
来源丨金迪城市花园业主委员会
