麦当劳看似餐饮巨头，实则以地产为核心构筑商业帝国：\n- 财务数据：2023年财报显示，其净利润84.68亿美元中，地产租金收入占比超55%，加盟商贡献的154亿美元里，租金占63.9%（98.4亿美元），远超特许经营费；全球82%资产为房地产，是利润支柱与抗风险关键。\n- 历史演进：1955年创始人雷·克罗克转型“先买地转租加盟商”模式，借美国城市化低价囤地，用品牌引流实现地产增值；近年投入20亿美元打造数字化选址系统，开店成功率达92% ，精准锁定优质地段。\n- 运营逻辑：通过20年租约（租金占销售额9-11%）掌控加盟商，联合碧桂园等房企布局社区商业综合体，既保证客流，又能以地产抵押融资提升资本价值。\n- 利弊与趋势：虽有金融危机中地产贬值风险，但“餐饮引流+地产增值”的闭环模式为行业标杆；2025年计划在中国新开1000家店，正探索更灵活的地产利用策略。其本质是以餐饮流量激活地产价值，形成难以复制的商业壁垒。
