商品房认购书签订后，开发商将房屋另售他人，应承担何种违约赔偿责任？
【裁判要旨】
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书属于预约合同，认购书签订后，开发商在商品房达到销售条件后负有按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务。而开发商未按照约定签订商品房买卖合同，而是将房屋销售他人，由此导致合同不能实际履行，构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。实践中，部分法院根据近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，将具体的赔偿数额确定为开发商因违约实际获得的差价利益符合法律规定。陈某根诉江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案
【案号索引】
一审：江苏省江阴市人民法院（2011）澄西民初字第0105号二审：江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0024号【当事人信息】
被告（上诉人）：江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）【基本案情】
江苏省江阴市人民法院经公开审理查明：2008年3月20日，陈某根与常州兰005的龙城福第认购书一份，约定由陈某根认购龙城福第房产a块商业11、12、13、14、15号，面积以产权登记为准；认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金60万元；龙城福第达到销售条件后常州兰星江阴分公司以书面形式通知陈某根签订商品房买卖合同，届时诚意金抵作房款。认购书记载有陈某根的身份证号码和联系电话，书面通知地址栏未填写内容。陈某根于认购书签订当日支付诚意金60万元，常州兰星江阴分公司出具收据。常州兰星江阴分公司现登记为兰星公司，钱某忠系公司股东。兰星公司确认常州兰星江阴分公司的责任由其承担，陈某根无异议。龙城福第（14#房，a商业，物业）于2009年8月20日取得预（销）售许可证。其后，兰星公司将a商业一层全部销售。其中b04（建筑面积为252.81平方米）售价售价为7000元/平方米；b06（建筑面积为252.81平方米）售价为7000元/平方米。江苏省江阴人民法院经审理认为：第一，关于认购书中确定的龙城福第a块商业11、12、13、14、15号房产是否为现a商业房一层b04的一半、b05、b06的问题。兰星公司先是辩称签订认购书时没有图纸，后又称认购书中确定的是图纸中的b04、b05，其陈述前后不一致，且根据兰星公司提供的平面图，结合实地勘察，认购书中确定的房产为现a商业房一层b04的一半、b05、b06具有合理性。故本院确定认购书中的房产就是现a商业房一层b04的一半、b05、b06.第二，关于兰星公司在取得.（销）售许可证后是否履行了约定的书面通知义务的问题。首先，兰星公司未有证据证明其履行了书面通知义务。其次，其称知道陈某根在龙城福第附近做生意且进行过电话联系，其应该能够通过书面方式通知却未书面通知。故本院认为兰星公司未履行约定的通知义务。第三，关于陈某根要求兰星公司返还60万元诚意金并赔偿其可得利益损失是否应予支持的问题。双方签订的认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利、义务作了约定，并对签署正式买卖合同作了安排，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星公司在取得预（销）售许可证后，未履行约定的通知义务，并将涉案房屋卖与他人，导致双方无法按认购书的约定继续履行，兰星公司应承担相应的违约责任。因预约合同与本约合同存在法律性质差异，在内容上亦缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判在本约中加以确定，故综台考虑江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，具体赔偿数额应以兰星公司将因违约实际获得的差价利益返还给陈某根为宜。根据兰星公司实际销售价格与认购书约定的6000元/平方米的差价，乘以相应房产面积，兰星公司因违约实际获得的差价利益为602189.63元【252.81平方米÷2×（6763.97-6000）元/平方米+（252.81+252.81）平方米×（7000-6000）元/平方米】。故对陈某根要求兰星公司返还60万元诚意金的诉讼请求予以支持，对要求赔偿损失1195779元不予支持，兰星公司应赔偿陈某根损失602189.63元。钱某忠系常州兰星房地产开发有限公司法定代表人，其签订合同的行为系职务行为，钱某忠个人不承担责任。江苏省江阴市人民法院判决如下：（1）兰星公司应返还陈某根诚意金60万元并赔偿陈某根损失602189.63元，合计1202189.63元。兰星公司于本判决发生法律效力之日起10日内付清。（2）驳回陈某根的其他诉讼请求。【法院认为】
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：第一，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，按照双方约定，兰星公司承担通知陈某根前来签订商品房买卖合同的义务，现兰星公司认为其已经尽到了通知义务，但并未提供证据加以证明。故对兰星公司该上诉意见不予采纳。第二，陈某根主张认购房屋为现a商业房一层b04的一半和b05、b06具有合理性。首先，兰星公司在原审中的陈述前后矛盾。其次，二审中，法院要求兰星公司提供其他编号的认购书来与商品房买卖合同进行核对以确认房屋的对应关系，兰星公司并未提供该证据，应当由其承担不利的法律后果。第三，本案中，认购书属于预约合同，其对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利、义务作了明确约定，其他条款根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。兰星公司在达到销售条件后即负有与陈某根按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务，此时，陈某根可以要求继续履行并取得认购房屋，但因为兰星公司已经将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈某根的可期待利益损失应以房屋价格的上涨部分为限。本案中，考虑到兰星公司因违约而实际获益的情况，原审法院认定具体赔偿数额为兰星公司实际获得的差价并返还给陈某根并无不当。【裁判结果】
江苏省无锡市中级人民法院二审判决如下：驳回上诉，维持原判。【参见最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》（2013年第2辑），人民法院出版社2013年版。】
