📦 当全美工业地产建设放缓，德州南部的拉雷多（Laredo）却逆势起飞，迎来了2020年代的第二轮工业建设高峰！
这个靠近美墨边境、平时不被大众关注的物流小城，正在成为中美贸易脱钩、全球供应链重塑下的最大黑马之一。
📊 全国都在刹车，拉雷多却在猛踩油门？
截至2025年第二季度，全美在建工业空间为 3亿平方英尺，比去年同期（3.83亿）大幅下滑。建商纷纷收缩战线。
但！Laredo一地的在建规模却从一年前的320万平方英尺，暴涨至今年的1130万平方英尺，涨幅高达247%！
📍 这些项目都在哪儿？
目前集中开发的区域包括市区北部，主要项目有：
Killam East 工业园（120万平方英尺）
Pinnacle Logistics Center
Port Laredo Trade Center 第1栋
Port Grande园区
更有 11栋40万~55万平方英尺的大型建筑同时动工。
⚠️ 值得注意的是，目前约85%的新项目尚未预租！ 建商是在“先建再谈租”，看起来很激进，其实是另有所图。
🇲🇽 核心逻辑：押注“近岸外包”
虽然美国对来自墨西哥的商品大多征收25%的关税，但：
某些品类可以降至10%甚至0%
最近新一轮关税政策主要针对中国，墨西哥反而成为“受益者”
很多企业开始重新评估是否要把制造、组装环节从亚洲搬回“离美国更近”的地方，这种模式叫做 Nearshoring（近岸外包）。
拉雷多正好位于泛美高速公路（Pan-American Highway）与I-35州际公路交汇处，是连接加拿大、美国、墨西哥乃至中南美洲的重要贸易通道。
因此，它有望成为“去全球化时代”美墨物流与制造最重要的中转枢纽。
📦 为什么投资者敢冒风险？
1️⃣ 物流核心地位无可替代：拉雷多是美国对墨西哥最大陆运口岸，每年货运量超2,000亿美元
2️⃣ 市场信号明确：即使是未预租的项目，也在赌“预期差”——制造业、汽车零部件、能源设备等将大批量回流
3️⃣ 产业链安全导向：后疫情时代+地缘政治动荡，越来越多企业倾向于供应链“短链+可控”
💡 总结一句话：
关税带来的，不只是痛，也有转机。
拉雷多正用“工业地产业的疯狂建设”，提前抢占中美脱钩+全球重组下的新机会。未来几年，这座边境小城，可能会成为美国制造业转型中的一张王牌。
#德州 #德州商业地产
