前几天分析完上海二手房走势后
后台有小伙伴留言，希望鱼哥也讲讲苏州
作为经济强市，苏州的房地产市场
更能代表当前众多二线城市的真实市场
可以说，结论还是较为悲观的
错过了2月短暂的复苏，之后的二手房会很难卖
或者说，需要割肉才能卖
(1)备案数据延迟，实际已经回落，积压+拆迁释放购买力
备案单月8342套，是近几年单月最高值
和上海一样，苏州的二手房备案数据也存在滞后
划重点：市场走势一定不能看备案套数，备案数据只能用来看市场容量
同样从无延迟的交易数据看，3月数据相较2月回落23%,当前数据绝对值还高于往年同期水平，但下滑趋势没有改善，跌回横盘时期仅是时间问题
和上海一样，苏州的二手房交易热度也是从2月18日后出现下滑，可以看到城市间的市场周期走势已高度重合
疫情积压+多维政策见底导致逆返乡后新房二手房成交量双高，具体详见（链接：不管你信不信，上海二手房成交量已经跌了2个月了）
除此之外，今年苏州市区罕见出现大量拆迁，1900户，户均200万+的货币补偿，在这几年也称得上史无前例
房子拆了，捏着现金，着急入住，这些拆迁客户会迅速买入市区200-300万的二手房，激活以房换房的通道，这是今年大量成交的重要客户之一
（数据来源：深度苏州）
这几类人具备同一个特征，阶段性出现且不可持续，预算不高，鱼哥有幸接触过10多组这样的客户，预算基本卡死，没有月供能力，就拿着拆迁款在原本居住附近买次新电梯房，所以这些客户消耗完后，跌回原来的交易量已经是板上钉钉的事实了
(2)价格越来越低，议价空间居高不下，交易周期高位，房东急于抛售，二手房挂牌积压，高库存如何释放？
如果苏州交易的走势还能与上海基本趋同，那么交易价格层面，则大相径庭
价格走低，议价空间走高，在长达练习时长两年半的周期里，苏州二手房价格持续下滑，而议价空间攀升至3.6%，这两个指标的交错代表卖家信心不足，买家承价有限，房产保值属性较低，市场信心不足
卖方市场看，房屋平均交易周期已超过7个月，注意，这还是能成交的情况下，不能成交的房源这个数据还会大大增加，所以之前不少苏州的朋友问我房子能不能卖，卖多少价格的时候，我都建议先挂牌，价格无所谓，先找到意向客户，因为交易周期实在是太长了
没有对比就没有伤害，如果上海10万套的挂牌对应年均20万套的容量，还能算洒洒水的话，那么苏州的挂牌只能用夸张来形容了
光是贝壳挂牌套数就超过16万，全网超过20万套，这对于当前年均5-6万二手房市场规模的苏州来说，无疑是雪上加霜
去化周期直接超过3年，这也是目前二线城市的通病，接盘侠的数量，不够了
挂牌均价近年震荡平稳，没有预期，以能卖掉为目的，月均新增就有2万套，供需双向内卷只能带来市场的不断下滑，而如此多的新增挂牌如何消化，鱼哥至今没有想明白
(2)600万以上的二手房都无法保证保值，二手市场的信心缺失，叠加新房核心区高供应，客户分流至新房且只买最好的地段和最好的开发商，寻求安全最大化，但如此会导致市场弹性空间缺失，未来核心区倒挂削弱，整体市场进一步恶化
鱼哥之前说过，苏州核心区板块的新房是要抢的，这来源于过去几年改善的缺失，投资倒挂及保值需求
可这对应到二手房高端市场却有所不同，鱼哥统计了苏州近年总价600万以上二手房的均价走势，令人意外的是，600万以上的单价并没有一路走高，反而有下滑的趋势，如果这类二手房的价格受到了松动，那么在城市舆情方面，对于房地产会是重大打击
一方面是新房的千人摇号，另一方是二手房的高位无流通，如此反差的数据表现证明市场将会进入一个更难更分化的周期，典型的城市还有杭州/南京等
苏州这两年整体市场的低迷，一部分原因来源于板块新房价格间的价差不明显，导致有钱的客户都涌向了核心板块
目前政府放开核心区的限价确实可以解决部分问题，但是这得还建立在核心区供应稀缺的基础上，要知道过去几年苏州核心板块年均就供应2-4个项目，加上强限价模式，可以快速营造市场火热的局面
但当前核心区大量供应+限价快速放松的模式，只会快速消耗顶豪客户，一方面心态上不急了，另一方面会拖死伪顶豪板块和一圈层外溢，如近期的斜塘保利天珺，开盘明显不如之前的仁恒，非绝对顶豪又非改善开发商挑战高单价，客户可以选择持币观望
一圈层中，吴中太新，元和等3万+的板块，大面积产品也难以去化，所以去年大部分同行把苏州市场归结于大面积改善产品才能好卖的言论，鱼哥认为是有失偏颇的，包括从目前各家拿地定位方向也是往大面积去设计，按照目前的市场走势必定难以去化，如果顶豪板块持续供应，下半年我们会看到一圈层外溢板块的大面积产品的大规模滞销
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