房屋租赁篇(28)|出租人能否以承租人改变房屋用途为由主张解除租赁合同?

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2019年2月，A公司(甲方)与李某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，经营用途为少儿英语培训，租期自2019年3月29日至2022年3月28日，甲方按该商铺下列保底租金和分成租金中较高者收取租金。合同第17.2条约定，乙方擅自改变房屋租赁用途，甲方有权在书面通知乙方后单方面解除本合同，乙方已支付的租赁保证金不予返还，乙方同时向甲方支付3个月的租金、物业管理费和推广费作为违约金。

2019年8月1日，A公司(甲方)、李某(乙方)、B公司(丙方)签订《主体变更补充协议》，约定自该协议生效之日起乙方将房屋租赁合同的权利义务全部转让给丙方。

2020年1月3日，A公司向B公司发函，告知B公司因其未经A公司同意私下与拖欠A公司租金的培训租户布鲁熊(上海诗熠文化传播有限公司)达成合作经营，并开展非“英语培训类”的实际经营，严重侵害了其他租户的权益，违法合同第2.1条、第2.2条等约定，通知B公司立即停止跨界经营，即刻整改，如15日内仍未纠正，A公司保留解除合同的权利。A公司收取租赁保证金105,141元。

同日，B公司向A公司发函，告知A公司因其于2020年1月2日晚间擅自闯入系争房屋，采取断电锁门形式致使B公司无法使用系争房屋，告知A公司恢复供电，打开门锁，恢复系争房屋的正常使用。

2020年1月6日，A公司再次向B公司发函，告知B公司在15内整改其经营内容，逾期未纠正A公司将解除合同，并提醒B公司与A公司联系，并开门正常营业恢复整改。

2020年3月10日，B公司诉至法院要求解除其与A公司的租赁合同。同日，A公司发函告知B公司尚欠2020年2月至5月租金114,984元，物业管理费19,513元等，若未在2020年5月28日前书面答复并商议切实可行的解决方案，双方合同则于2020年5月31日解除，A公司将即刻按现状收回系争房屋。

 2020年9月14日，双方均同意解除租赁合同，且B公司同意对系争房屋进行交接，将系争房屋返还给A公司。A公司称B公司需按照合同约定恢复原状的情况下才同意接收房屋，因B公司未恢复原状，故不同意接收房屋。

1、本案中，出租人能否以承租人改变房屋用途为由主张解除租赁合同？

法院认为，双方租赁合同虽约定租赁用途，然A公司提供的证据不足以证明B公司违反了租赁用途的约定。退一步讲，即使B公司有改变租赁用途的行为，仅仅是培训内容方面的差异，该违约行为显著轻微，亦不影响合同目的实现。而A公司采取比较激进的锁门等措施阻碍B公司经营，属于违约行为。综上，A公司不能以改变房屋用途为由主张解除租赁合同。

2、A公司能否主张收回房屋前的房屋占有使用费？

根据《民法典》第五百九十一条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”

本案中，A公司拒不接受按现状交接，致使交接无法完成，故A公司在其违约情况造成B公司无法完整利用系争房屋的情况下，仍放任损失扩大理应自行承担后果，故占用使用费应由其自行承担。

（2020）沪0113民初19481号

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