笔记是本人置换过程中买卖房子的一些心得记录，仅供参考。\n \n# **买房时机**\n首先要判断楼市是上行市场还是下行市场，两者策略是完全不一样的。当下上海和全国的楼市处于下行市场，即向下趋势，这已是市场共识了吧。\n \n那怎么判断上行市场？这个也很简单，如果房子挂来，客户多得你来挑，即使三两天跳价一次也能很快成交……现在大家卖房子相信肯定不是这样的感受。\n \n总结来说，下行市场，一年之中，适合买入的时间点：\n> 1、每年的七八月暑假\n> 2、1月份到过年前\n> 3、政策出来后4-6月等效果减退后\n \n不适合买入的时间点：\n> 1、每年的三四月“金三银四”\n> 2、每年的九十月“金九银十”\n> 3、政策出来后的1-2月\n \n下行市场行情中，作为买家，“金三银四”和“金九银十”是要避开的。这几个月份成交活跃，业主看到市场似乎火起来，会有一股莫名的自信，自然谈判空间小。而到了七八月暑假，炎炎夏日，看房的人变少，市场成交降下来，这时候出现了一年中**第一个**适合买房的时间点。\n \n下一个适合买房的时间点就要到年底了：**1-2月，过年前的这段时间**。这也是传统的淡季。\n \n比如，春节前的十几天，甚至中介都陆续放假回家了，看房的客户更是少得可怜，这时候去跟业主谈，只有你一家，谈判的空间自然就大。特别是一些着急卖出的业主，上半年开始挂牌，到了年关的时间节点，心理上接近崩溃极限，快挂了一年了还没卖出，得赶紧抓住年前的机会……\n \n下行市场，政策出来后，市场立刻会活跃起来，甚至有业主跳价。这时候最好屏蔽掉中介，他们一般都会添盐加醋，跟你说再不买，市场又要大涨了，再不买就来不及了，结果头脑一热就买。这时候的谈判空间反而是最小。\n \n比如去年9月上海的认房不认贷，就火了一个月左右就冷下来；12月调整了普宅的认定，降低了利率，也是只有一个月左右的活跃效果。\n \n同样参考香港，3月份香港全面解除限购，取消印花税，当时火得不行，新闻标题都是“内地炒房客，疯抢香港楼盘”诸如此类。3月份的成交量是前几个月的4-5倍，结果5月份后基本又回归正常成交水平，打回原形。**3月份政策出来当月买，就是非常不明智的决策**。\n \n因此，下行市场中，不要头脑发热就跟风买了，最好是在政策出来后几个月热度下来后再跟房东谈。\n \n#买房攻略 #卖房攻略 #上海买房
