作为一个刚刚完成置换，分享下比较合适买卖步骤。如果是跟我一样只有一套住房的朋友们，可以做个参考。\n \n😊定金\n卖房第一步是定金，签署中介提供交易合同和居间协议。\n先说合同，合同中约定了双方的价格（包括税费情况）、首付比例、最晚首付时间、最晚过户时间这几个比较重要的信息。对于卖家来说，需要关注的是几个时间点是否可以接受。一般来说合同中填写的是最晚时间，同时口头约定实际时间。建议合同中的时间比口头约定的时间晚2-3周最好，既留足了操作时间，又避免因其他原因拖延时间。\n收完定金之后，如果是和我一样进行置换的，那可以下定自己喜欢的房子了。看中并谈拢价格后，可以签订合同支付定金，定金金额建议与自己收到的定金金额一致，对于我们这样的置换人群来说，这种背靠背的操作方式是风险结合置换时间的综合最优解。\n😭违约\n合同中约定了违约责任，因某一方原因违约，则需要支付违约金。作为卖家如果反悔，那需要返还定金并支付同等金额的违约金，反之买家也是一样。由于没有正式提交网签，这个阶段违约的赔偿金额较少。在不得不违约的情况下，选择此时解约对买卖双方来说是损失最小的阶段。\n💰中介费\n中介的居间协议也是这个阶段签署，中介大都会要求此时支付中介费。之前笔记里面也写了，中介费要在委托时候就谈妥价格。这时候再聊中介费，基本就没有谈判优势了。有不少案例是由于中介费的缘故导致双方交易谈判失败。另外中介费建议在过户后再支付，或者网签成后支付。\n🛜网签\n网签是签署正式的房产交易合同并提交交易中心。一些政策的生效时间（如税费政策）是看网签时间的，同时网签之后要违约，赔偿金额就会很高，最高能到房价的20%。\n提交网签可以认为本次交易已经完成了50%了。网签合同的内容倒没什么好说，一般中介在定金阶段提供的合同都是照着网签合同条款来列的。\n🏠过户\n网签完成后，就是与中介或买家约定过户日期，到对应交易中心进行过户。过户完成后这个房子已经属于买家的了。一般过户后三天内买家能拿到产证，约定时间收房，交割物业，水电煤等即可。\n📄返租\n如果和我一样只有一套住房，那置换过程中免不了需要在外租房过渡。如果原买家购买后也是打算出租的话，那可以谈一下返租，即卖家（自己）转变为租客租住在自己原先的房子中，给买家（现房东）支付房租。这样对双方都是利益最大化，房东无缝衔接收房租，我们省去了搬家、找房的过程。租赁合同网上找一份模板填写，也不用再支付租房的中介费。
