不同于北上广深，一线城市的楼市会率先走出独立行情已经成为业界共识。也不同于杭州成都这些强二线城市，具备强大的人口集聚能力、较好的经济增长态势、明显短缺的新房供应和存量房数量，楼市走势也是一枝独秀。\n \n南京楼市是全国楼市非常具有典型和代表性的一个缩影，这座城市具备了影响楼市的一切不利因素，包括经济下行（增速低于全省平均）、人口下降（流入不足）、存量房高企（去化周期18个月）等等。\n \n当下南京楼市可以说已经真正进入了深度调整期，新房在迭代更新提升产品力，二手房在持续降价凸显性价比。新房和二手房会持续纠缠、进行惨烈厮杀，直至分出胜负。主要是体现在两个纬度。\n \n①新房的产品力会倒逼二手房持续贬值。自2024年江苏出台改善型住宅导则以来，南京新上项目几乎都是改善型住宅、第四代住宅，得房率由过去的70-85%，普遍提高到了95-100%，直接让旧房原地贬值1/4-1/3。更别提新房在户型、配套、建筑标准、容积率等对旧房是全方位的碾压。如果新房大量上市，会显著加速二手房贬值。\n \n②新房的集中上市会限制新房价格上涨。某个区域板块内的土地集中供应，导致的结果就是新楼盘集中上市，抢占市场上总量有限的购房客户，而这种宽松的供求关系也导致新房卖不出价格，影响去化速度，这也是南部新城、河西南很多期房卖成了现房的根本原因。\n \n因此，关于南京楼市总的判断是：\n①二手房价格仍将持续下跌，直到本轮新房迭代更新结束。二手房继续以价换量，市场成交保持火热。同时受新房产品力提升影响，二手房价格会持续下跌。\n②建筑新规后的新房价格战会越演越烈，新上市的项目房价会节节攀高（涨幅可能较小），直到形成供求新的平衡。\n③建筑新规前的新房价格会平缓下降，市面上不少新房卖成或即将卖成现房的项目面临窘境，房子还没建好就落后于时代，拿地价不低、产品力落后，只能高开低走、慢慢去化。\n \n🌈🌈🌈欢迎关注、加群交流。\n \n#房地产 #买房 #楼市 #南京买房 #买房避坑 #买房 #买房建议 #买房必看 #新手买房 #买房那些事
