我一套93平米的房自住，另一套就是投资；房价不佳时，我就租赁，房价拉升快的时候，我就买卖；我原来的设想，就是这么一直操作下去。\n在过去房地产的迅猛发展中，因房价的高歌猛进，几乎没有人去考虑持有的成本，感觉只要买了，就是赚了。\n我从2019年开始学习理财，（这里所说的理财不是学习买什么金融产品，而是整理财务，简称“理财”）在整理财务的过程中，必须做“现金流量表”和“资产负债表”，很多人，以为以上的表应该是开公司才需要，其实不然，每个人要管理好自己的财务，必须有以上的两张表格。\n我在整理两张表格之后，发现了几个问题：1、收入多，但支出更多\n如果只看收入就会有“富有”的假象，只有把收入和支出结合起来看，才能知道自己到底有没有钱？而这个钱就是“存量”；那些路过账户的钱只是账户流水的狂欢，过后就是落寞。\n2、资产很多，但净资产不多\n当时看着自己的房、车、各种资产加起来，自己就是“千万富翁”，其实，这也是假象。除开负债，其实真正属于自己的并没有那么多。3、不控制成本，资产会变负债\n当时我的一套房子带车位每月出租3500元，一年的房租收入是4.2万，但是扣除3300元的物业费，还要扣除维修1000元以内，还要给中介付一个月的房租。但是房子还贷是每月2200元。如果算表面的进出，3500-2200=1300，一年还剩15600元，扣除物业费、维修费、中介费，最终到手8100元。如果房价能上涨，持有还是划算的。如果房价不变，那8100元是相当低的回报率；以最初原始的价格来看回报率才1.1%；\n房贷是所有商业贷款里，利率是最低的，我有笔160万，每月还款8900，我还了5年，一共还了50多万，在我去提前还款时，我发现只有10万是本金，40万是利息。所以，当房子没有金融属性时，贷款买房就是双驱动负债。\n正是因为我在自己的“现金流量表”和“资产负债表”中看到了问题，于是我决定处理房产。所以我在选择投资标的的时候，目标非常明确，就是要替代房产，要求类似房产但要规避房产的弱点。
