23年在京东法拍用 145万抢到珠海青茂口岸143㎡商铺，层高6米可隔两层，现月租 1万+年递增5%，回报率 8.5%！今天分享我的法拍避坑指南，教你如何筛选高价值资产！\n---\n💡 为什么玩法拍？\n法拍≠高风险，关键看 数据+调研！\n✅ 口岸人流旺：澳门上班族刚需，租金有保障\n✅ 层高6米：可改两层，实用面积翻倍\n✅ 租金覆盖月供：5%年递增，收益稳定\n（⚠️ 重点：一定要用 租金反推估值，别只看起拍价！）\n---\n🚨 法拍3大陷阱 & 破解方法\n1️⃣ 隐形费用—税费是大头\n商铺的交易税费是很高的，有时甚至高达30%以上，所以在拍卖前一定要确定交易税费是由谁承担。像是我这一套当时就交了14w+ 的增值税费，不过后期法院从执行款中退给我们了。\n👉 对策：提前去税务局咨询税费的金额，但是实际金额是要等到交税时上了系统才能确定下来的。\n2️⃣腾房难\n腾房有风险，优先选择空房或者是毛坯房等资产。\n👉 对策：确认法院是否包清场！\n3️⃣ 商铺拍卖基本等同于全款交易\n商铺可以贷款，但是只能贷款5成，而且商铺的交易税费和各种隐形费用，基本上要求你要准备全款的钱在手上做准备。\n📊 我的捡漏筛选公式\n真实回报率 =（年租金 - 持有成本）/（成交价+税费）\n⚠️ 必须＞6% 才考虑！（住宅普遍只有2-3%）\n关键检查项：\n✔ 法院是否负责清场？\n✔ 税费谁承担？（各付 or 买家全包？）\n✔ 是否带租拍卖？（我的租约到2030年）\n---\n💎 法拍资源哪里找？\n绝大多数房源都在阿里/京东拍卖\n---\n最后提醒：法拍不是赌运气！\n我花了 12个月做足准备：\n✔ 踩盘 20+，基本上有合适的拍卖我都会报名看样，就算不参拍，我也会去现在看看大家的情绪如何，可以侧面了解法拍市场的热度。\n✔ 访谈租户，确认经营状况\n✔ 用企查查排查债务纠纷\n商铺的风险比住宅更大，但是商铺是能够产生正向现金流的，只要能淘到好的资产，不仅能够躺赚租金做包租婆，还能享受资产增值的收益。\n现在每月收租1w+超省心～\n \n#法拍捡漏 #房产投资 #被动收入 #资产配置 #商业街商铺 #法拍房 #资产增值 #珠海青茂口岸[poi_v2]#
