有这么一个案件，成都某业主因房临近马路噪声太大，所以该业主按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，但却被物业公司以该业主未遵守小区临时管理规约等为由，起诉到法院要求立即拆除已封闭阳台并恢复原状。一审法院认为，业主应遵守小区临时管理规约中的规定，在小区尚未达成一致意见的情况下，不得擅自封闭阳台等，故判决限期拆除已封闭阳台并恢复原状。但二审法院却认为，物业公司与该业主是物业服务关系，物业公司作为物业服务人，物业公司诉请要求业主立即拆除已封闭阳台并恢复原状，在法律上没有明确规定，又未提供证据证明业主封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明业主有实施妨碍物业服务与管理的行为等。并且比较此前的开放式阳台对住户人身安全具有更好的保护作用，封闭阳台的隔音效果也增加了居住的舒适度，还能起到隐私保护作用等。即使退一步讲，如业主封闭阳台超出阳台及外墙，构成了违法搭建，亦只有相关行政机关才有权决定是否要拆除。因此，依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。
应该说这个判决，不仅判决的说理非常充分，也非常的具有人性化和很符合社会主义核心价值观，这样的判决对于规范物业服务市场具有非常鲜明的时代要求。同时，这个案件也给了我们很多值得思考的地方，其中最核心的就是物业公司的定位究竟是什么？是物业管理？还是物业服务？根据《现代汉语大词典》的定义，“管理”是料理、治理和管束的意思，而“服务”是为社会或他人利益办事的意思。因此，单从词义上理解，我们认为，虽然物业公司的名字里都有“管理”两字，但随着《中华人民共和国民法典》的正式颁布实施，物业公司非常有必要认真学习一下民法典，非常有必要对自己的角色和定位有一个清楚的认识和把握，即物业公司主要职责在于为业主及所涉物业提供服务，而非是对业主及所涉物业进行管束。
一、无论是国务院颁布的《物业管理条例》，还是全国人大颁布的《中华人民共和国民法典》，物业公司的法律地位均是物业服务企业，而非物业管理企业。
无论是《物业管理条例》的第一条“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”的规定，还是《物业管理条例》的第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定以及《物业管理条例》的第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”的规定，物业公司在《物业管理条例》上的法律地位都是定位为物业服务企业，而非物业管理企业。
同样，在《中华人民共和国民法典》里，无论是第二百八十四条的规定，还是在整个“第二十四章 物业服务合同”里，均把物业公司全部称之为“物业服务企业”，而完全没有“物业管理企业”这样的描述，更是进一步明确了物业公司是物业服务企业，而非物业管理企业。
二、在国务院颁布的《物业管理条例》称之为“物业管理区域”，但在《中华人民共和国民法典》里，已全部称之为“物业服务区域”。
比如《物业管理条例》的第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而在《中华人民共和国民法典》里，整个“第二十四章 物业服务合同”里，均只有“物业服务区域”，而没有“物业管理区域”的描述。这也说明了，物业公司向业主提供的是“服务”，而非“管理”。
三、物业公司对于业主及所涉物业的权利主要来源于物业服务合同，而非物业管理合同。
根据《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”的规定、第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定以及《中华人民共和国民法典》第二百八十四条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”的规定和第二百八十五条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”的规定，物业公司与业主之间依法存在的是物业服务合同，而非物业管理合同，物业公司对于业主及物业的权利主要来源于物业服务合同。
四、根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业公司向业主提供的主要是服务，而非管理。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”的规定和第九百三十八条“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”的规定，以及第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”的规定可知，物业公司向业主提供的主要是服务，而不是管理。即使有某些协助管理事项，也只是针对“服务用房”的管理、针对“物业服务区域内的业主共有部分以及物业服务区域内的基本秩序”的管理，或者是针对“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为”的管理。因此，物业公司即使存在根据法律规定的协助管理职责，其根本的目的也是为了更好地履行物业服务合同中约定的服务义务，而非是法律赋予物业公司治理和管束业主的职权。比如《中华人民共和国民法典》第九百四十四条就明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
五、物业公司作为市场经营主体，而非行政机关，本身也不具备“管理”的职权，其所从事的某些“管理”活动，更多是法律规定的一种“配合”义务。
比如2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》第六十五条规定，物业服务人应当对物业服务区域内违反公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等法律、法规的行为，及时采取合理措施制止、向相关行政管理部门报告并协助处理；物业服务人应当配合业主和相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作，做好病媒生物预防控制；物业服务人应当配合镇人民政府、街道办事处、居民委员会做好社会治理相关工作，配合行政管理部门及其委托单位的监督管理工作。
因此，在《中华人民共和国民法典》颁布实施后，物业公司必须调整好自己的角色和定位，牢记“服务为中心”的宗旨。只有这样，物业公司与业主之间的关系才能更加和谐，物业公司的“服务”本质才能更加突显，那么物业公司与业主之间也就不太可能出现像本文前面那样的“诉讼”案例。当然，我们也建议工商部门有必要加强规范物业公司的工商登记行为，即工商登记时，应把物业公司名字中“管理”两字改为“服务”，因为这样更加符合民法典中对物业公司的法律定位。
