保亿在江北永红拿了一块“神仙地”？
作为宁波首个四代住宅项目，
它直接刷新了江北豪宅标准！
今天从地块价值、产品力、竞品对标，扒一扒150㎡左右户型到底该卖多少钱才合理！👇
-（如有错误信息欢迎改正
笔记仅供参考 以开发商信息为准）
🔥 地块硬核背景：江北“顶流”区位
- 地段：文教街道永红区块，东+北双面临姚江，新三江口最后一块规模化开发宝地。
- 配套：地铁4号线（双东路站800米）、万象城+来福士商圈、惠贞书院+宁波四中，三甲医院环绕，纯正“15分钟生活圈”。
- 稀缺属性：板块断供7年！上一宗宅地还是2017年的永丰天第（楼面价2.18万/㎡+配建）。
---
💰 定价逻辑：成本VS市场，博弈点在这！
成本测算
-地价基础：成交楼面价16838元/㎡（溢价14.3%）。
- 隐形成本：高品质建材+立体绿化+智慧系统，建安成本预估1.2万/㎡+。 （仅参考）
- 开发商利润：按20%-25%毛利率反推，保本售价需站上4.5万/㎡。
市场对标
- 二手房：隔壁永丰天第/新海景花园挂牌4.2万-5.1万/㎡。
→ 四代住宅“空中花园”溢价率约15%-20%；
→断供红利，稀缺性再抬升10%！
---
> ps：永红区块还有2宗宅地待出让，若集中入市可能短期压制涨幅，但首期仍是“闭眼入”的选择！
---无论优缺 市场买单才合理
👉 你觉得什么价格合适？ 评论区戳👈
#宁波四代住宅 #保亿永红地块 #江北豪宅定价逻辑 #宁波楼市 #宁波豪宅 #宁波永红 #保亿江北第四代住宅 #保亿永红地块 #保亿永红地块 #户型图 #宁波四代住宅 #宁波叠墅楼盘 #江北9a地块
