2017年我在广州买的一套房，2022年卖出，涨了1.5倍，差价大概是500多万。同期朋友买的总价相近，但楼盘不同，没跟我一起卖，现在涨幅只有三四成。五年时间，两人账面差了300万。\n \n我后来总结，影响房价的因素大致是这几个：土地（土地供给）+ 人口（真实需求）+ 钱（流动性）+ 预期（信心）。\n \n供给逻辑：国家加入WTO经济进入快速发展期，财富指数级的积累，房地产作为巨大的蓄水池，既吸水，又有了巨量的卖地收入，叠加城镇化的加速，房地产进入井喷期。如果错过了历史的风口，手上资产就变相贬值了。2010年时深圳南山地块的平均楼面价大概是8000元/㎡，到2020年已经逼近4万。所以说土地成本就是房价的地基。\n \n需求逻辑：人口红利+代际焦虑驱动了买房潮。从70后-90后，几代人陆续走入婚育阶段，创造了刚需。90年代一个典型的双职工家庭，省点钱买套房还是有希望的。但到2019年，北京平均工资约为1.2万元，五环内新房均价却已经超过10万元/㎡。按照传统“房价是年收入的5~7倍”来衡量，已经完全失衡。为什么大家还抢着买？因为他们不是用收入买房，而是用掏光家里钱包+30年未来预期在杠杆化买房（现在还在用这套模式来博取增值的话，很可能要悲催了）\n \n货币：钱多了，资产都得涨。回头看2008年之后，中国经历了四轮大放水，M2（广义货币）从47万亿涨到现在的300多万亿，增长了6倍多。房子是这几十年里少数能对冲货币贬值+能“看得见摸得着”的资产，所以大家蜂拥而上（另外一个蓄水池股票市场的投资效率相对低，牛短熊长，导致了财富单脚走的局面），要是没赶上这波财富增值，就等于资产缩水了。\n \n预期：房价是信心定价，不是成本定价。最典型的例子是南山，地王频出，二手房倒挂严重。原因是大家都相信“再不买就永远买不起”，预期不断抬升房价。而一旦信心断裂，像鹤岗、石家庄这类人口流出的城市，即便成本再低，也没有接盘侠。就算是广州深圳，也有一大堆这种高度溢价的盘子：以广州为例，南沙在16-19年炒的很热，房价早就price in了，就是说当年买房的价格已经透支了未来很大的上涨空间，如果政策、配套和人口没有达到预期，未来一段时间将会比较难出手。\n \n篇幅有限，下一篇具体聊刚需和改善型的选房逻辑区别和买卖时机。
