2025年房地产市场稳中有变\n最近几个月楼市有点动静。央行把贷款利率往下调了，买房利息便宜了。新华社说现在整体稳定，从中央到地方出了不少政策，包括降低首付比例、放松购房条件这些。各地都在想办法消化库存，让买卖更方便。\n上海市场比前两年活跃，年初到现在一直不错。年初淡季成交没降反升，三月四月还出现小高峰。5月新房二手房都卖得比去年多，价格基本没变。北京市统计局的数据也能看出来，今年前四个月新房卖了三百多万平米，比去年多卖了接近六个百分点。开发商开工也多了，新开工面积涨了两成。\n\n深圳这边二手房五月成交五千七百多套，虽然比四月少一点，但同比去年还多了。广州更猛，二手房网签九千两百多套，涨了近两成。深圳中介说虽然成交量下滑，但放在淡季也算正常。北京虽然整体回暖，但还没完全起来，中介觉得是结构性问题。\n利率是关键因素。五月底LPR一年期和五年期分别降到3%和3.5%，存款利率也跟着降了。专家李宇嘉说降息加上地方政策，给刚需和换房的人减轻了负担。银行放水容易了，买房成本低了，房子好出手了。\n\n经纪人数量反而多了。58同城说他们平台上的房产中介比去年多了，做这行的新公司也在增加。但实际成交转化率并不高，带客户看房的时间少了，但真正成交的只多了一点点。感觉大家敢看房了，但下手还是犹豫。\n国家统计局数据挺有意思。四十个重点城市前四个月新房销售额涨了两%，卖的面积基本和去年持平。第一财经的文章说最差的时候可能过去了，但建房子的数据还是不太好看。有触底反弹的迹象，但得慢慢来。\n有些地方风险还在。三四线城市库存量太大，去库存周期超过预警线。烂尾楼和空置房问题可能带来新麻烦。新能源基建和房地产用地冲突也开始显现，这可能是新问题。\n住建部这些年政策思路在变。以前靠限购限贷，现在转向信贷工具，考核地方政府时开始关注房企债务化解。政策变得更技术性，但普通买房人对不少政策了解还不够，比如降低首付比例知道的人不到四成。\n中介系统里的挂牌价虚高，有三分之一的房子标价超过实际值。价格修正机制可能出问题，算法不准会误导买家。开发商为了回款低价卖房，定价和地价差距变大，这种操作能维持多久还不知道。\n最近数据能反映一些变化，但全面复苏还需要时间。政策组合拳的效果在分化，大城市好过小城市。买方市场观望情绪还存在，成交量的增加主要来自刚需群体。中介人数涨了，但实际转化效率不高。未来怎么走，还得看政策和市场怎么磨合。
