之前税园和大家聊到，40年与70年产权的房产，在房贷利息、水电费用、落户政策方面，都有挺大差异。
今天，我们和大家来了解一下，40年、70年产权的房屋，在税收待遇上的区别。
一
税收规定
一套房产，经过买卖过户，一般会涉及到以下税种：
别看到这么多税就害怕！这些税里面，有很多优惠政策的。
（一）契税 - 买方
（1）一般规定（契税法）：契税由房产买方按照房屋权属转移合同确定的成交价格（不包括增值税）缴纳，契税税率为3%-5%（大部分为3%）。
（2）优惠政策（财税〔2016〕23号）：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的减按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的减按1%征收契税， 90平方米以上的减按2%征收契税。
（二）印花税 - 双方
（1）一般规定（印花税法）：房屋建筑物所有权转让书据，应按照“产权转移书据”所载金额的万分之五缴纳印花税。
（2）优惠政策（财税〔2008〕137号）：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
【注意】财政部 税务总局公告[2022]10号：对增值税小规模纳税人，可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
（三）增值税 - 卖方
（1）一般规定（国家税务总局公告〔2016〕14号）：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产（除个人转让其购买的住房外），以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）优惠政策（财税〔2016〕36号）：“北上广深”之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征增值税。
（四）城建税及教育费附加 - 卖方
《城建税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》：城建税、教育费附加及地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳。
城建税税率：市区7%、县城镇5%、其他1%；
教育费附加费率：3%；
地方教育费附加费率：2%。
（五）土地增值税 - 卖方
（1）一般规定（土地增值税暂行条例）：转让房地产并取得收入的个人，属于土地增值税的纳税义务人，应按照规定缴纳土地增值税。根据增值率的不同，适用30%-60%的四级超率累进税率。
（2）特别规定（财税〔2006〕21号）：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的……可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（3）优惠政策（财税〔2008〕137号）：对个人销售住房，暂免征收土地增值税。
（六）个人所得税 - 卖方
（1）一般规定（《个人所得税法》及其实施条例）：个人出售自有房产取得的所得，应按“财产转让所得”20%征收个税。计算财产转让所得时允许扣除的费用包括房产原值、转让房产过程中缴纳的税金、有关合理费用。
（2）优惠政策（财税字〔1999〕278号）：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
政策都了解了，我们该进入实操了
二
案例学习
老王是个包租公，名下有大量的房产。近期他将位于市区持有5年的住宅公寓A、商业公寓B挂牌出售。房屋销售合同的成交价均为200万元。
这两套公寓位于同一个小区，购房合同价款均为100万元，建筑面积100平方米，缴纳契税3万元，取得契税完税凭证。
老李买了公寓A，老张买了公寓B，是他们买的第一套房。
住宅公寓A的税费分析：
商业公寓B的税费分析：
【注】印花税：应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款（即：未明确列明增值税税款，则按照合同总价计征）。
通过上面的学习，想必大家也了解到，税收优惠政策主要针对住宅，商业房产税负比较高。
大家要学会在生活中灵活运用，买房时一定要理性哦~
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作者
叶子衿
单位
海南盛瑞税务师事务所
来源
盛瑞税园原创出品
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