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市政府关于印发《常熟市新建住宅区
物业服务用房管理意见》的通知
常政发规字〔2023〕4号
各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区（筹）、服装城管委会，市各委办局、直属单位（公司）:
经市政府第20次常务会议审议通过，现将《常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
常熟市人民政府
2023年5月15日
（此件公开发布）
常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见
为完善新建住宅区物业服务用房的使用功能，保障物业服务活动的正常开展，根据《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》等有关规定，结合我市实际，制定本意见。
一、物业服务用房类别
物业服务用房，一般包括办公用房、辅助用房、经营用房等。办公用房主要用于物业服务企业和业主委员会办公活动，辅助用房主要用于物业服务企业日常辅助管理（如门卫、仓储等），经营用房主要用于出租以补贴住宅专项维修资金等。
二、物业服务用房配置标准
1.新建住宅区物业管理区域内，开发建设单位应当按照不低于地上建筑物规划总建筑面积的千分之七且不低于项目建设规模（地上、半地下、地下规划建筑面积之和）的千分之四配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。
2.物业服务用房中经营用房的配置不得少于地上建筑物规划总建筑面积部分的千分之四。
3.业主委员会办公（议事活动）用房面积一般为二十至四十平方米，在物业服务办公用房中安排。
三、物业服务用房配置要求
1.住宅区的物业服务用房不得设置在（半）地下，应当是地面以上的非居住房屋，一般相对集中设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近。设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
2.未配置电梯的物业，物业服务用房设置楼层不得高于三层；配置电梯的物业，物业服务用房设置楼层不得高于六层。
3.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、监控室、消防室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得计入物业服务用房面积。
4.开发建设项目建设工程规划许可证载明有商业用房的，住宅区物业服务经营用房应当配置为商业用房。经营用房应设置在住宅区出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。开发建设项目商业用房一二层建筑面积之和无法满足经营用房配置标准的，应优先在商业用房其它楼层中设置，仍不足部分可参照规定在其它用房中设置。
5.开发建设项目建设工程规划许可证未载明有商业用房的，应另行设置物业服务经营用房。经营用房设置在住宅区中心区域或出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。
6.项目竣工核实时，如建设工程规划验收合格证载明的建设规模超过建设工程规划许可证载明的建设规模的，造成原规划配置的物业服务用房面积不足的，应按照上述标准进行补足。
7.开发建设项目实行分期开发的，应当根据分期建设的面积和进度按比例合理配建物业服务用房。
四、物业服务办公（辅助）用房建设标准
开发建设单位应当按照下列标准建设物业服务办公（辅助）用房：
1.房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖或地板，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；
2.上下水、供电等应当具备正常使用功能；
3.小区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。
五、物业服务用房规划、设计、登记问题
1.开发建设单位应当按照本意见规划设置物业服务用房，在规划设计方案审查批准前征求物业管理行政主管部门的意见后确定。开发建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业服务用房位置，不得擅自转让、抵押物业服务用房。物业服务用房的位置、面积应在规划总平面图中注明。
2.开发建设单位在办理项目预售许可前，应当提供批准的物业服务用房单体规划方案图，注明物业服务用房位置和面积。
3.物业服务用房建筑面积不计入分摊公用建筑面积，测绘成果平面图相应位置标注“物业服务用房”字样。
4.开发建设单位在办理不动产首次登记时，应当一并将物业服务用房申请登记为全体业主共有，登记机构只登记不发证。
六、物业服务用房的管理
1.物业服务用房竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当与物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，双方应当在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交。使用功能存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。双方办理正式移交手续后，物业服务企业应当将物业服务用房情况在小区内公告。成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业服务用房情况书面告知业主委员会。
2.业主委员会成立前,物业服务用房由物业服务企业使用和经营。业主委员会成立后，物业服务企业应当将物业服务用房相关情况告知并移交业主委员会。业主委员会根据业主大会的决定，在保留不少于文件规定的办公用房和辅助用房后，可以将其它物业服务用房委托物业服务企业经营和使用。物业服务企业出租经营用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。
3.物业服务用房的使用应符合消防、环保、卫生等规定。物业服务用房出租的，应当符合房屋租赁相关规定。
4.物业服务用房的经营收益在扣除合理成本后归业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要，公共收益中用于补充住宅专项维修资金的比例应当不低于百分之五十。经营收益可以由物业服务企业代为保管、单独记帐、专款专用。
5.物业服务用房经营收支情况应当每半年不少于一次在物业管理区域内公示，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督。
6.物业服务合同终止时，物业服务企业应及时将物业服务用房移交给业主委员会。如物业服务企业对外出租物业用房的，物业服务企业应将租赁合同及相关材料一并移交给业主委员会。
7.因征收致使物业服务用房灭失的，应当根据房屋征收有关规定，由业主大会决定补偿安置的方式。补偿安置方式应为置换、重建物业服务用房、货币补偿等。
七、挂牌出让可分割销售的商业服务业设施用地项目的物业服务用房管理参照本意见执行。
八、本意见自2023年6月15日起实施，有效期截至2028年6月14日。《常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见》（常政发规字〔2018〕1号）同时废止。
来源：常熟政府网
