重要!这些是物业人必须知道的市拓趋势 | 物企市拓研究①_国内楼市_资讯

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

2023年伊始，房地产市场出现点状回暖，但大多数城市的库存压力仍未回复到合理水平，部分高库存板块的去化压力依旧积重难返。地产关联企业遇到的困境，也给相关物企带来明显影响。土储总量的减少也意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。

基于这些影响，当前物业服务企业市场拓展呈现何种特点？企业将如何增强拓展能力以保持发展？本文对当前物企市场拓展做了分析，与各位物业人一起探讨。

收并购意愿降低

央国企表现活跃

一、“唯规模论”风向转变，企业收并购意愿降低

2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下ﬂag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.88亿元，2022年企业并购趋缓，上市物企累计披露并购交易67起，披露交易金额129.67亿元，不到2021年全年金额的4成。

从企业并购意愿来看，2022年以来碧桂园服务明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出了并购舞台中央。

二、央国企成为并购市场主力

2021年并购市场主力是民营企业，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项，2021年碧桂园服务在并购市场共计投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内“并购王”，全年民企并购交易金额占比高达99%。

2022年央国企并购加速，央国企并购交易金额56.9亿元，占比超4成。华润万象生活、招商积余动作频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。

从物企当前上市情况来看，民企是绝对主力，民企经历了一段密集上市期，当前除部分筹备上市企业外，其余民企上市需求相对较弱，而地方国企、央企因为政策导向，上市需求依然旺盛。2020年6月30日召开的中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《国企改革三年行动方案(2020—2022年)》，2022年是国企改革三年行动即将收官，国务院国资委副主任翁杰明表示：在国企改革三年行动中，明确提出要通过推动国有企业的上市以及围绕上市进行各种改革，国企上市是深化国企改革的重要举措。

地方政府也正在推动国企上市进程，如：2022年10月11日，福州市政府发布《福州市政府高度重视审计整改工作推动国企国资深化改革》，为进一步推动国有企业市场竞争力，市场化开拓将被纳入福州国企考核，加快推进上市国企培育成为重要途径之一。

由于历史原因，央国企旗下物业企业普遍较为分散，企业上市前通常会进行一系列并购整合。招商积余、保利物业等上市物企上市前均通过整合并购体系内相关资源提高企业成色，获取资本市场认可。我们发现，在递表的或待上市的企业中，珠江城市服务、国贸物业等企业也进行了相关整合并购操作。据了解，深业物业、浙江省直物业集团、武汉联投物业等更多国企正进行相关整合操作谋求上市，这一动作也为后续央国企持续在并购市场发力提供基础。

三、区域补强、多业态布局仍是企业并购主要方向

从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。

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直拓市场竞争白热化

战略合作、合资合作增多

一、边拓边丢、边拓边亏成为常态

高额业绩压力之下，企业加速直拓步伐，但越来越多存量项目也正在流失，边拓边丢现象成为常态。以典型的三家上市物企来看，2020-2022年企业续约率均出现不同程度下滑，但整体来看国资物企整体仍优于民营企业。

从企业项目运营情况来看，以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。与这家头部物企一样，近几年行业内项目拓展如火如荼，但少有企业把更多精力放在如何运营好项目上，边拓边亏成为企业当下亟需解决的新问题。

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二、单项目竞争激烈，业委会成立率提升加剧企业拓展难度

从单项目竞争来看，企业单项目拓展竞争正趋于白热化。根据克而瑞物管监测，单项目投标企业动辄10家以上，部分项目投标企业甚至达到20家。头部物企同台竞技也变得越来越频繁，以中山大学深圳附属学校2022-2023学年物业管理服务项目为例，华润万象生活、特发服务、招商积余、新大正等头部物企均赫然在列。

剖析中海物业、龙湖智创生活两家对同一项目的投标书我们发现，两家企业均提出带资入场，且带资金额均超过30万元，在人员配置、整改方式、其他承诺方面均能看出企业投入不可谓不高。

根据克而瑞物管监测，除上海外其他城市业委会组建率整体不高，全国平均业委会组建率仅30%。但随着政府的推动，越来越多城市发布业委会组建目标，多数城市目标设定在80%以上。随着业委会组建率的提高，企业项目拓展难度将进一步提高。

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三、非住业务战略合作、合资合作持续增加

非住物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多企业抢滩的领域。非住业务客户以大客户为主，越来越多的企业通过战略合作、合资合作的方式布局这一领域。如，保利物业联合横琴普邦等共设保利环境服务，并接连获取城市服务亿元标的。金科服务、金地智慧服务、万物云等企业也在商写物业、医院物业、轨交物业等方向通过战略合作、合资合作方式落地更多项目。