#213【房产】据说是前海最好的小区

本文是五季第213篇原创

一、深圳“双区”驱动（大湾区+特色社会主义先行示范区）

战略层面，哪个地方的政策聚集性更强，就能吸引到更多、更优质的企业。

近几年，深圳正在推动建设粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区。

提起深铁前海时代，还要把时针回拨到10年前。

2013年，继国务院同意批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，即前海以深圳城市新中心名义正式出道后的第3年，桂湾开启了前海第一拍，拉开了前海正式建设先导核心区的序幕。

后续的2015年、2017年，前海分别迎来自贸区和大湾区规划，从深圳的城市新中心跃升为全国瞩目的新星，承担起在国际上彰显中国竞争力的历史重任。

此后，前海开启加速度，从一片填海荒地蜕变为全球第二个每平方公里GDP超百亿的金融集聚区，取得了超乎想象、世界瞩目的成就。

而桂湾作为前海的建设先导区，集中了前海大开发大建设10年的重要成果，是前海蜕变的核心重地和领跑之地。

放眼整个前海，产业集聚程度最高、名企进驻最密集、办公风貌最好的地方，就是桂湾。

目前，桂湾的前海深港国际金融城，已入驻239家重点金融企业（截至2023年3月），集合了腾讯、招商银行、中信证券、汇丰银行、周大福等名企。

金融先导区一路之隔，超45万平的桂湾公园已经开园，前海国际会议中心、前海演艺公园已经投入使用；前海目前最大的商圈——前海万象与卓悦INTOWN也已经开业。

如今的桂湾，地标建筑、文化名片林立，国际城市新中心的风采呼之欲出，已然成为前海建设成果的展示窗口和名片。

      与此同时，深铁在桂湾的日新月异中，也贡献着开疆拓土般的“深铁力量”。

首先，深铁为桂湾提供了众多高品质配套。

       过去10年，深铁不仅打造了国际都荟、CEO公馆两大备受市场追捧的高品质人居社区，还建设了前海港湾学校、前海时代第一/第二幼儿园等公共配套，为前海人才提供了安居乐业之所。

其次，深铁为桂湾的产业腾飞注入了重要力量。

      深铁集团联合前海金控在桂湾核心打造的深圳市前海深港基金小镇，截至2022年初，已经吸引了前海金控、东亚联丰、恒生前海等几十家财富管理公司和汇丰、工商等60多家银行、证券公司落巢，合计资产管理规模超过5000亿。

      这种千亿级基金生态圈，已经让深圳市前海深港基金小镇成为桂湾的一个人才高地和产业极核。

再次，深铁打造的轨道网络，是桂湾实现资源转换和集聚的根本支撑。

深铁是前海轨道交通的开拓者，经过多年的砥砺建设，当前桂湾通过1、5、11号线等轨道脉络，能便捷直达宝中、宝安机场、南山科技园、车公庙、红树湾、西丽、深圳北等各大科技高地和交通枢纽。

此外，前海综合交通枢纽明年预计也会迎来交付使用。（具体交付时间以实际为准）

     可以说，上一个10年，深铁和桂湾共同成长，见证了前海日新月异的十年，是桂湾当之无愧的、开疆拓土的城市运营商。

       如今，桂湾已经进化成前海最成熟的价值高地和城市封面级的金融CBD，与此同时，深铁前海时代王者归来，无疑将以更加成熟的超体之姿，和前海综合枢纽联袂，开启前海更加辉煌的未来10年。

        前海2021年GDP已达1755.7亿。

      在新晋网红片区前海，马上要迎来又一新变化。超百万方的深铁TOD超体即将入市。

深铁前海时代位于千亿前海的核心位置——三湾中的桂湾。在桂湾，深铁前海时代将巨制总建面约129.5万㎡TOD超体，集住宅、办公、酒店、商业等全业态，超前实践居住、商务、社交、休闲等一站式价值链接。

☛ 已建成物业

总建面约45.2万㎡，包括CEO公馆、国际都荟住宅、前海深港基金小镇以及前海时代第一/第二幼儿园、港湾学校等。

☛ 在建/待建物业

总建面约84.3万㎡，集住宅、办公、商业、公寓、酒店五大业态，定位居住、商务、文化享受、休闲娱乐等全场景切换的超级综合体。

前海时代总部中心将以对称双子星的地标姿态，塑造湾区门户形象。

前海时代三期整体分两个地块开发，小地块516套，户型89~180平，大地块630套，195~300平，传说价格预计毛坯11.2万，是你关注的类型吗？

项目名称：前海时代三期（云岸）

占地面积：约13.8万㎡

建筑面积：约54.48万㎡

预计价格：11.3万/平

产权年限：70年

容 积  率：2.4

绿 化  率：≥30%

交付标准：预计毛坯

推售产品：约89-195-237-277㎡（3至5房）

开  发  商：深铁集团

套数：806套

户型：约89-277㎡

价格：预计毛坯10.7万，如带精装，则加5000元/㎡

户型面积有90㎡-180㎡-190㎡-200㎡-250㎡-280㎡3-4房，其中90㎡3房、200㎡3房、250㎡4房为主力户型。

优势：

1、处于前海开发最成熟的区域，周边配套基本已经兑现，楼下就是桂湾公园，紧邻前海万象，居住环境成熟。

2、项目相对比其他楼盘开发成本低，其他楼盘因为拍地成本问题，会限制整体的开发成本，而前海时代三期从效果图看大概率将会采用玻璃幕墙加铝板外挂，在目前前海已开发的住宅楼盘中逼格最高，在品质上整个前海没有竞品，大概率成为前海的豪宅标杆。

3、对比一二期的二手房价格，会有3万左右的倒挂，品质更高情况下，价格还有倒挂，无疑充满吸引力。

劣势：

1、户型面积直接从89平跳跃到195平及以上，没有更为适中的产品，价格跳跃大，对于中间阶层买家，没有合适的选择。

同时89平的户型虽说能做到三房两卫，但客厅开间只有3.2m，整体格局非常紧凑。

2、没有招拍的限价，实际备案价可能会达到11万左右，相对比前海其他楼盘来说，价格会稍微偏高一些。

3、虽然地处前海最繁荣一带，但居住氛围也相当一般，生活配套欠缺，作为日常休闲娱乐并不多，项目本身规划有8万㎡商业配套，其他的商业配套相对较远，形成一个成熟的商圈会要比较长的时间。

户型图参考

户型：约89-300㎡

项目包含：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业

套数：小面积段516套+大面积段630套

小面积为89㎡3房2卫，使用率约74%，套内面积66平。客厅开间3.2米。
180㎡四房两厅三卫，两套89㎡打通，一本证。
190㎡四房两厅三卫，横厅双阳台设计，双面采光。
200㎡四房两厅三卫，双套房大阳台，动静分离。
250㎡四房两厅三卫，中西双厨房，方正大客厅。
280㎡四房三厅三卫，无敌大阳台，无敌主卧！