成都从不缺爆款，更不缺热盘，近期就有一个位于主城三环的全新盘狠狠刷着“存在感”，而引发强关注的核心原因可以用两个词概括：▌主城机会——4月项目取得首张住宅预售许可证，推出316套建面约103-132㎡房源，主力总价段约200-280万，而同期主城的平均水平已经超过330万元/套。更友好的置业成本=更是有效的买入机会。▌绿城品质——项目背后有着绿城发展从美好建筑到美好生活，融合绿城29年开发营造与13年轻资产管理经验背书，自带关注流量。仅此两者打底，注定项目关注度不会低。但目前市场处于盘整期，要真正圈粉购房者并非易事，绿城锦园要脱颖而出赢面能有几分？在房地产市场，“地段为王”永不过时。在锐理君看来，绿城锦园的地段其实很有看点。
主城价值回归，三环是重点，已是众所周知的热知识。统计显示，近五年三环周边成交了130余宗涉宅地块，总净用地面积超过7000亩，并有超过40宗地楼面价≥15000元/㎡。开发空间大、市场价值高，是主城三环区域两大特质，也造就了国宾、金沙、武侯新城、白鹭湾、三圣乡等一众价值高地与热门板块。绿城锦园位于成华区熊猫大道北侧，其所在的北湖活力公园住区同样也是主城三环“金腰带”上的重要节点。*项目区位示意图
只不过，买入门槛高也是三环周边的普遍行情。数据显示，认购口径下，2023年前4个月三圣乡与白鹭湾板块住宅成交均价超过30000元/㎡，套均成交总价超过600万；武侯新城与金沙等板块住宅均价也在30000元/㎡上下徘徊，套均总价超过400万……
从价格水平来说，相较其他同环线板块，北湖活力公园住区板块单价2万/㎡出头，具有明显的洼地属性。不过，按照城市演变规律，一个板块从洼地到高地很多时候只需要一个契机。从已有信息来看，在主城价值回归的大势下，北湖活力公园住区完全有冲刺热门板块的潜力。作为成华区六大产业功能区之一，按照规划，新北天地将紧扣“古蜀门户、新北天地”城市功能定位，以“文化为魂、旅游为翼、商业支撑”的发展思路，以“蓉欧+家需求”、“商贸+体验消费”、“枢纽+门户经济”产业发展定位，以“三轴双商圈”构建城市框架和产业空间布局，加快打造以综合枢纽、门户口岸、商务极核为特征的城市级商圈。
作为全市首批启动建设的25个未来公园社区之一，北湖未来公园社区将构建“一湾一园、三城五区”空间布局，充分发挥中心城区区位优势、北湖与熊猫双IP优势，锚定“一年筑基，两年见形，三年成势”，成为功能布局均衡、产业特色鲜明、空间尺度宜人、人城境业和谐的新型城市功能单元。*北湖未来公园社区规划效果图
这是成都市新消费产业生态圈中15个市级产业功能区里唯一跨三个行政区的功能区，重点发展“熊猫国际度假、文创会展和国际商务”三大主导产业，加快打造大熊猫文旅品牌核心承载地和世界旅游名城首选目的地。目前度假区熊猫IP全产业链体系初具规模。三大IP背后是资源、产业、城建、人居的全方位革新与升级，这是绿城锦园地段上的后天支撑。通常而言，“洼地”二字意味着更友好的进入成本，但也往往蕴藏着更大的成长空间。对于绿城锦园来说，正是如此。一条重要信息是，在2023年成华区供地计划中，熊猫大道北侧1宗约146亩的商兼住地块赫然在列，与绿城锦园直线距离约1公里。按照目前的市场水平，这宗待拍地块“身价”自然也会水涨船高。
有的放矢，方能一击即中。从项目与产品定位来看，绿城锦园有明确的目标客群。
近两年楼市进入下行期，风险系数与资金压力增大，购房者观望情绪浓厚：数据显示，2022年大成都住宅备案约1831万方，同比上一年规模下降约25%。
与此同时，主城区则保持逆势增长，住宅销售面积占比从2018年的15%增至28%，成交金额由23%增至37%，占比接近4成。如下图所示，相比郊区更易受到市场行情影响，无论是量还是价，主城都发挥更为稳定，拥有更强的穿越周期的能力。因此，置业主城是众多购房者的不二选择。
众所周知，主城区又是典型的高端竞技场——2022年新房住宅套均成交总价已达到334万，其中锦江区约557万、青羊区逼近400万……土地端的住宅限价水平与地价水平又决定了未来主城区高端化还将更加明显。另一方面，放眼整个大成都市场，尽管高端市场发展势头强劲，但主流购买力仍在300万以内，换言之，成都市场的中坚力量仍旧是普通改善客群。
主城旺盛的置业需求叠加市场主流购买力，机会就藏在这里。项目占地约138亩，谋篇布局空间充足，容积率仅2.3，奠定舒居基底，先天条件出挑。通过多番研判与推演，最终项目规划了21栋11-17F的洋房+小高层，先为居住品质与舒适度拉“底线”，产品设计为建面约103-132㎡的三房四房，控制总价的同时，保证产品强大的功能性。*项目效果图
如此一来，对青睐主城但预算又相对有限的购房者来说，200万量级的绿城锦园，无疑是难得的应当抓住的机会：可以撬动主城便捷、高效、成熟的生活方式；可以实现居住品质升级，甚至一步到位的置业目标。客观来说，预算300万以内置业主城仍有选择空间。因此，要真正打动购房者，仍需要以“质”取胜，有出彩的产品优势。
对此，绿城锦园推出了自己的产品组合拳——“五宽奢洋房”，即宽社区、宽楼距、宽横厅、宽主卧、宽阳台，具体来说就是三个关键动作。在成都“公园城市”语境中，公园不应该是锦上添花而是基础底色，这是绿城锦园尤为突出的特质。
于外，占地面积约800亩的白莲池文化公园坐落于项目南侧与东侧，并配建了约1.2万方的瑶溪湖，住区与公园区紧密相连；项目西侧是规划占地约百亩的市政公园，南侧靠近占地约400亩的海滨公园，北侧与东侧邻近东风渠文化生态走廊，向东约3公里是拥有约3700亩湖域面积的北湖生态公园。*已呈现的白莲池文化公园（部分）
于内，占地约138亩的项目用了不足30亩的面积来打造建筑，剩下约110亩地被用以打造园林景观与社区绿地，绿地率达到约40%。最终，项目形成了7大中庭景观，并有序分布于社区各处，最大近8000㎡，每个组团都有属于自己的中庭，90%以上的房源都有景观面，要么看中庭，要么看公园。
从外到内，从公园到中庭景观园林，建筑、植物、水域等构成层次更丰富更立体的景观轴线，社区无处不公园。*项目效果图
为保证纯居性与品质感，项目全部采用2梯3户与2梯4户的梯户配比，拥有独立电梯厅（部分房源），打造出归家仪式感。
采用围合式+点阵式相结合的布局，形成宽阔的楼间距，最大楼间距做到约190米，市面少有，让整个社区更具通透感与空间感。全部为洋房+小高层产品，降低公摊面积，同时提高赠送空间，约90%的得房率大大保证了居住空间应有的尺度，加上经典的横厅设计，营造出如同大平层一般的居住体验感。*户型赠送空间示意
项目产品户型有多个选择，各有千秋，全部为三室两厅两卫与四室两厅两卫，十分强调功能性，即便是最小的103㎡户型也做到三室、两厅、两卫、双阳台、入户玄关、主卧套房设计以及四开间朝向主采光面，其中近7米宽的景观阳台还拥有270°视野。
横厅设计是绿城锦园产品的重要特征与亮点。譬如建面约112㎡的A2户型，结合横厅设计，将客厅开间做到约6.6米宽，再通过LDK一体化，形成了一个大型的社交互动空间，同时拥有近16米的主采光面；建面约132㎡的B5-1户型横厅更为阔绰，开间做到约7.1米，加上餐厅与阳台，三大功能空间融合为近50㎡的活动场所。在进行功能布局时，为保证居住品质，绿城锦园十分注意平衡各个功能空间的尺度，从112㎡户型到132㎡户型，都做到了主卧套房设计，同时所有次卧开间全部做到3米及以上。*部分户型效果图展示
此外，锐理君认为绿城锦园还非常有诚意的一点是，项目为清水交付，除可以降低置业成本外，更重要的是购房者可以将未来居所装修风格与品质的话语权牢牢掌握在自己的手中。在购房者的“买单”行为中，起决定作用的往往不只一项要素。
因此，在复杂多变的市场行情中，主城三环地段、总价200多万、绿城品牌背书、适宜的功能性产品，拥有出色综合素质的绿城锦园显然属于极具竞争力的那一拨。
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