一、案情简介：
转租人L与次承租人T于2017年9月25日签订租赁合同，由次承租人T承租XX路99号两套房屋，房屋面积共计2100平方米，用于公寓经营。租赁期限为2018年4月1日至2022年12月30日，租期届满合同自动生效，甲方保证乙方按原合同继续使用至政府拆迁之日止。2019年后年租金35万/年，半年一付。若动迁，搬迁费、装修、营业损失补偿均归属于T。房屋装修改造费用由乙方自行承担，如房屋漏雨，确保房屋不漏雨及下水疏通费用由甲方承担。
转租人L隐瞒案涉房屋实际由A公司（G实际控制）所有，A公司出租给B公司（L实控）的事实，以大房东名义出租给T并作出动迁利益归属于T的承诺。后T因在承租房屋上设立公司并办理营业执照，发现L为转租。
2022年初，因A公司与B公司的纠纷，A公司实控人G不愿再租赁给B公司，要求L立即返还房屋，并要求支付2022年2月28日租期届满后的房屋占有使用费。因次承租人T得知B公司的承租期限已届满，自2022年起未再支付租金，故转租人L于2022年8月向次承租人T发函，2022年11月向法院起诉要求1、要求解除租赁合同；2、要求腾空案涉房屋；3、按35万元/年标准支付2022年租金及租赁合同解除后的房屋占有使用费。次承租人T至判决之日始终正常使用案涉房屋。
因认为转租人L超越承租期限转租，L作为违约方无权解除合同，因此次承租人T反诉要求转租人L赔偿案涉房屋装饰装修残值105万元。但当庭递交反诉状后未正式立案受理，第一次开庭仅做法庭调查，因查询到A公司已起诉B公司要求返还案涉房屋并支付房屋占用使用费，该案涉及到追加次承租人T作为第三人，因此法院希望先组织三方进行调解，同时法院提出装修残值的金额计算肯定需要委托鉴定。后因A公司与B公司达成调解，续租至2024年底，故本案第二次开庭时转租人L变更诉讼请求为要求次承租人T支付2022年租金35万元。
二、本案涉及法律问题
1、转租人是L还是B公司？如何确认责任承担主体？
案涉房屋由A公司出租给B公司，再由L出租给T，B公司是一人公司，股东、执行董事、法定代表人均是L的老婆，L是B公司的监事。在此情形下，L并非B公司的法定代表人，同时也是以自己的名义而非公司的名义出租案涉房屋，在出租案涉房屋时亦未出示公司的委托授权文件，因此不构成委托代理关系。如果B公司不主动对L的转租行为进行追认，那么L出租案涉房屋的行为是无权代理，T可以催告B公司追认或作为善意相对人在追认前撤销房屋租赁合同（需在知道L并非实际承租人后合理期限内行使）。（《民法典》第一百七十一条）
虽然B公司和L之间的代理关系不明确，但L却可能作为B公司的实际控制人。（《公司法》第二百一十六条第（三）项）即通过其他安排，在本案中指L通过配偶的亲属关系，能够实际支配公司行为。若需要证明L是B公司的实际控制人，需要提交的证据包括但不限于（也可提出线索由法庭依职权进行确认或申请调查令调取相关证据）：L与B公司股东的夫妻关系，公司年报登记或对方公开公司电话、邮箱的归属人，公司银行账户信息及公司资金流向，其他生效判决已确认该公司实际控制人的情形。
在L作为B公司实际控制人的前提下，因实际控制人能够实际支配公司,故实际控制人签订合同的行为,系有权代表行为（(2018)最高法民再361号判决书）。因此无需考虑代理关系，案涉房屋租赁合同实际上直接约束B公司与次承租人T。如次承租人T提出反诉要求B公司承担责任，在本案中又有两种路径要求L对B公司债务承担连带责任。其一，由于B公司为一人公司，推定公司与股东财产混同，股东对公司债务承担连带责任（《公司法》第六十三条），而B公司由L夫妻共同生产经营，因此属于夫妻共同债务（《民法典》第一千零六十四条第二款），L同样需要公司债务承担连带责任。其二，公司实际控制人即使没有关联交易行为，在与公司财产混同的情形下也需要对公司债务承担连带责任（（2020）最高法民申1105号、（2019）最高法民申1127号）。
2、本案租赁合同中关于租赁期限的约定是否为不定期租赁？
租赁合同中关于租期的表述为：乙方自2018年4月1日起至2022年12月30日止，租期共计四年，租赁期届满合同自动生效甲方保证乙方按原合同继续使用至政府动迁时止。合同约定分为两个阶段，一是2018年4月1日至2022年12月30日，二是租赁期限届满合同按原合同继续使用至政府动迁时止。涉及两个问题，一、2018年4月1日起至2022年12月30日止与2023年1月1日后至政府动迁之日应理解为分别的对租期的两种约定还是一并的约定？二、按原合同继续使用至政府动迁时止是附合同解除条件还是不定期租赁？且因转租人L在变更诉讼请求前主张合同解除的时间点在2022年12月30日前，是否为不定期租赁决定了转租人L是否有解除权（《民法典》第七百三十条）。
对问题一，因租赁合同明确约定，租赁期届满合同自动生效甲方保证乙方按原合同继续使用，而未约定租期届满后双方调整合同内容甚至未提及另行签订租赁合同，因此该约定可视为对固定租赁期限的延展，且若认定同一份租赁合同中部分租期为固定期限租赁合同，部分租期为不固定期限租赁合同，则割裂了双方权利义务的连续与一致性，不利于保障双方当事人在正常履行合同时的权利。对问题二，按原合同继续使用至政府动迁时止是解除条件，同时也认定为不定期租赁，因政府是否动迁是客观上不确定的事实，若达成这一条件则合同无法继续履行，符合附解除条件的民事行为的要件。而正因动迁是否发生，发生的时间具有不确定性，因此租赁期限无法确定。
3、本案中转租人L是否有欺诈行为，若有，如何评价？
一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案涉及欺诈的要素有二，一是转租人L以大房东的名义承诺可以租至动迁且动迁补偿归属于次承租人T，二是案涉房屋实际面积仅为1900余平方米，与合同约定的2100平方米不一致。一般而言，欺诈行为的认定是比较困难的，除了一方当事人未如实披露的行为，另一方面也要求信息接收人尽到合理的注意义务。对于房屋承租人而言，尤其是次承租人T作为租赁案涉房屋用于经营的市场主体且合同中有“租金如甲方房东递增可协商5%内”
这种对甲方是否是真实的房屋所有人有歧义的表述， 一般会认为次承租人T在合同签订时未向转租人L询问并确认，未尽到注意义务。此外，因次承租人T在承租房屋上设立公司，设立公司时已知案涉房屋并非转租人L所有，至今已过一年，即使认定转租人L是欺诈，撤销的除斥期间也已届满。
4、超越承租期限的转租是否是根本违约行为？
关于超越租赁期限的转租是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第十五条认为超期转租部分无效。但2020年修正后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对第十五条进行了删除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”根据对民法典施行后的案例查询，均认为即使超越原租赁期限，转租合同仍有效。
L作为转租人，保证有转租的合法权利来源并进而交付租赁物供次承租人使用，是转租人当然的义务。对该项义务的违反，转租人应当承担违约责任。自2021年12月31日至2022年12月30日转租人L的转租超越其租赁期限，其转租的权利来源消灭。但至案件判决之时，次承租人T仍然能够正常使用案涉房屋，难以证明承租利益受到实际侵害，合同目的的实现未受影响。仅因超越其租赁期限转租即认定根本违约有失公允。
5、如租赁合同解除，次承租人T在合同解除后的房屋占有使用费应向大房东还是转租人支付？如向转租人支付，能否对抗大房东的主张？
如租赁合同解除，转租人与次承租人之间的租赁合同终止，双方不再受原租赁合同约束，次承租人无需按照合同约定向转租人支付租金。而根据房屋占有使用费的性质，使用费也应由实际占有人向所有人支付。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条），因此租赁合同解除后，房屋占有使用费不应向转租人支付。因此时与次承租人与转租人之间并无债的关系，也无法以向转租人支付占有使用费产生对出租人的抗辩。
6、房屋占有使用费的计算标准？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条第一款，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但在房屋租赁合同无效的情形以外，还有租期届满、合同被解除等情形，且合同约定的租金标准以外也存在其他计算方式，实践中可以参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》19.房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定，即在市场行情上涨的情形下，可以按照市场价格主张房屋占有使用费。
7、哪些情况下承租人可以要求赔偿装修残值，金额如何计算？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第七至第十一条已有明确规定，首先，赔偿的前提是承租人经出租人同意进行装修。而未形成附合的装饰装修，可以折价或拆除。已形成附合的装饰装修，有约定从约定，无约定由违约方承担，双方违约则按照各自过错承担。
8、次承租人T是否有权不支付租金而不被视为有违约行为？
本案中，虽租赁合同约定不明，但根据交易习惯，实际是先付后用。L作为转租人，应保证其对出租的案涉房屋有充分的权利得以使次承租人T不致发生承租权利消灭的危险，而转租人L未获得大房东A公司许可同时超越其租赁期限转租，且已被要求归还案涉房屋的事实导致次承租人T丧失继续占有使用案涉房屋的合法性，显然转租人L随时可能丧失履行债务的能力。
在大房东已起诉并明确表示不再续租后，还要求次承租人T先向转租人L支付2022年的租金，则次承租人T预付的2022年的租金所对应的合同利益将落空。依照《民法典》第五百二十七条的规定，在转租人L有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形下，次承租人T可以中止履行。
不安抗辩权是对合同一方在合同相对方不按期履行债务时的合法救济，因此次承租人T可以中止履行，不支付租金，而中止履行债务不应被认定为违约。
9、逾期支付租金的利息如何计算？
虽租赁合同未约定逾期利息的计算标准，本案转租人也未主张逾期利息，但根据《民法典》第六百四十六条，买卖合同准用于有偿合同及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十八条第四款，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失，来计算逾期支付租金的利息。
10、本案中租金减免或抵扣的事由有哪些？实际承租面积与合同中租赁面积不一致、转租人占用部分出租房屋、根据合同约定的补漏和疏通费用、基于公平原则酌情减免。
（1）在转租人L变更诉讼请求后，案件的重心转向减免2022年的租金，因本案发生争议的租赁房屋的位置及未支付租金的时间具有特殊性，即案涉房屋门前道路因南通市轨道交通一号线建设长期处于施工状态，且2022年次承租人T经营受疫情影响较大，故基于公平原则请求法院酌情减免租金。
（2）次承租人指出的实际承租面积与合同中租赁面积不一致的情况，司法实践与《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条的规定基本一致，“实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。”
（3）转租人占用部分出租房屋的，因租赁合同明确承租的是XX路99号两套房屋，双方也未对承租范围有补充约定，自然应当扣减相应房租。仅以此前始终按租金标准支付而未扣减支付推断次承租人默示同意转租人使用被侵占的房屋，因一般交易习惯中，除明确约定外，出租人不会使用租赁物，因此认定默示同意有失公允。
（4）补漏与疏通会贯穿承租房屋后装修、使用、维护的全过程，且租赁合同中关于补漏和疏通费用与房屋装修约定在同一条款中，因此无论发生在何时的补漏和疏通费用都应按照合同约定由转租人承担，且此费用的支付不应以履行通知义务为前提条件。即使按照《民法典》第五百六十八条第二款，行使法定抵销权需要履行通知义务，该条亦明确抵销不得附条件或者附期限。次承租人在诉讼时通知对方抵销并不违反法律规定。
三、法院判决
关于漏水维修费用的抵扣，本院认为，被告T所举证据可以反映房屋交接后案涉房屋确存在一定的渗漏情形，对于维修的金额其虽然进行举证，但本院注意到转账记录分别发生在2017年、2018年、2019年三年，且不能充分反映其履行通知义务及维修费用关联性和准确金额，本院酌定支持5000元；
关于本地区轨道交通的施工运营是否导致案涉租金扣减， 本院认为，被告T并未提供充分的证据证明轨道交通的施工运营影响其对案涉租赁物的正常使用，故对其相关抗辩，本院不予采信；
关于疫情减免租金的问题，本院认为，根据法律规定，根据不可抗力的影响可以部分或者全部免除责任，考虑到当年疫情确对其正常经营产生一定影响，承租方请求减免租金符合公平原则，本院酌定减免2个月租金58333.33元。
