没有无缘无故的爱。也没有无缘无故的不好卖。今天，我们盘点一下近年来深圳超级难卖的几个楼盘，南山福田两大强区也未能幸免，堪称楼市反向科教书。\n \n1️⃣加福华尔登府这是福田超高住宅楼，大约239米，靠近福田口岸，双地铁口物业。但仍不妨碍它是福田卖得Zui差的楼盘。加福华尔登府2021年10月份拿证，备案均价约9.5万/㎡，共推462套建面约85-250㎡2至5房，至今入市销售已经4年了，去化率仅50%左右。之所以销售遇冷，很大一部分原因是产品不给力。小区67层的独栋设计导致容积率超过8，居住密度大，中高层视野还不错，低层住户体验就差多了。加上户型无主阳台，采用港式塔楼设计，外面看起来旧旧的，不符合深圳主流购房者对通透性和功能性的需求。\n \n2️⃣万福花园位于龙华民治街道，一度是本地人见了都摇头的楼盘。因为前期定价偏高。2021年底一开盘就定到了6.97万/㎡，比同期卖的龙华新盘都要贵。所以万福花园一直以来都是个小透明，直到去年KaiFa商终于不再傲娇，在原备案价的基础上打七几折，才实现以降价换来了一点小量。从现状来看——1599套房子目前卖了22.3%，还剩1200多套库存，后续销售压力不小。一方面，小区紧邻布龙路主干道，受堵车和噪音困扰；另一方面，周边农民房密集，城市界面较差。外立面看，整体没啥品质感，户型选择倒是挺多现在万福花园比较大的亮点，就是龙华深中学区范围，但从价值层面，教育资源难以弥补老城区未来发展缓慢的不足。此外，这个盘是1991年拿的地，存在产权年限问题。\n \n3️⃣开云府所在的南山赤湾片区曾因前海概念备受瞩目，但其入市后却遭遇滑铁卢：2023年10月开盘至今，413套房源仅售出百来套，去化率约25%。主要得益于以价换量——两年前开盘折后均价约8.3万/㎡，如今降到了5.5万-6万/㎡，降幅高达30%以上，得房率相对较低、部分户型存在遮挡缺陷。目前南山新房住宅库存量不多，大幅降价短期有望刺激成交。\n \nZ说一下看完不难发现，以上这些不好卖的楼盘，要么是地段、配套有明显硬伤，要么就是定价太离谱。很多朋友去售楼处看房时，觉得房子各方面都不错，但实际上有些隐藏问题很难当场发现，有些行业内才知道的小秘密，买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。#买房避坑 #深圳楼市 #买房建议 #刚需上车 #一手楼盘 #买房 #楼市
