【规则描述】农村房屋和宅基地的登记权利人去世，第一顺位继承人成为继承财产的共同权利人，有权出售该房产并转让宅基地。虽然房屋买卖合同上只有被继承人配偶一人签字，但经证实足以证明权利人共同行使了处分权利。由家长一人在买卖合同上签字，符合农村约定俗成的交易习惯，应当予以尊重和保护。房屋出卖人与买受人同属集体经济组织成员，具备拥有房屋所在村宅基地使用权的条件，予以佐证房屋买卖合同合法有效。《土地管理法》第六十二条规定“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，而是行政管理性规定，意在规范宅基地的申请原则。根据《物权法》第一百五十五条明示农村宅基地使用权是可以转让的。林某诉魏某、第三人安某甲、安某乙房屋买卖合同纠纷案 长春市宽城区人民法院 一审（2019）吉0103民初40号农村房屋和宅基地的登记权利人去世，第一顺位继承人成为继承财产的共同权利人，有权出售该房产并转让宅基地。虽然房屋买卖合同上只有被继承人配偶一人签字，但经证实足以证明权利人共同行使了处分权利。由家长一人在买卖合同上签字，符合农村约定俗成的交易习惯，应当予以尊重和保护。房屋出卖人与买受人同属集体经济组织成员，具备拥有房屋所在村宅基地使用权的条件，予以佐证房屋买卖合同合法有效。《土地管理法》第六十二条规定“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，而是行政管理性规定，意在规范宅基地的申请原则。根据《物权法》第一百五十五条明示农村宅基地使用权是可以转让的。 原告诉称：安永亮为长春市宽城区兰家镇姜家村姜前屯村民，妻子魏某、儿子安某乙、女儿安某甲。1990年6月25日，安永亮取得长房权字第0001391号私有房屋所有权证和宅基地批准书，记载房屋面积为97.2平方米，4间砖瓦结构；宅基地用地面积9*5㎡，备注仓房。2001年4月13日，安永亮去世；2008年4月1日，魏某与本村村民林某签订了《契约》，魏某将住房转让给林某，契约记载价格为9.8万元，实际支付17万元，执笔人为本村村民鲁国志，证明人为本村村民吴长生、安永录，第三人安某乙、安某甲在场。契约签订后，魏某将房屋所有权证和宅基地批准书交给了林某，林某将现金17万元（包括先付的定金1万元）交给了魏某，之后林某的丈夫李景富陪同魏某、安某乙、安某甲一同将购房款存到了银行。法院经审理查明：林某购买房屋和宅基地后对原有仓房进行了拆除，修建了现有的住宅和厂房，并于同年9月11日在此处注册了长春恒达源食品有限公司，一直经营至今。后因行政区划原因，房屋管理部门无法办理更名过户手续，导致该房屋一直未更名过户，现房屋涉及拆迁，需要办理拆迁相关手续，林某找到魏某及安某甲、安某乙要求履行合同义务配合办理手续，但被魏某及安某甲、安某乙拒绝，同时提出条件，要求再次支付84万元，否则不予配合办理。林某向法院起诉，请求确认房屋买卖合同合法有效。长春市宽城区人民法院于2020年1月20日作出（2020）吉0103民初40号民事判决：原告林某与被告魏某签订的《契约》（房屋买卖合同）合法有效。长春市中级人民法院于2020年7月22日作出（2020）吉01民终1237号民事判决：驳回上诉，维持原判。1.关于合同效力问题。房屋和宅基地的登记权利人安永亮去世后，其配偶和子女成为了该份财产的共同权利人，可以出售该房产并转让宅基地。虽然《契约》仅有魏某一人签字，但经证人证实安某甲、安某乙均在场，并一同到银行存款，足以证明被告人魏某、第三人安某甲、安某乙具有共同出售房产和转让宅基地的意思表示，三人共同行使了处分权利。由家长一人在买卖协议上签字，这也符合农村约定俗成的交易习惯，应该予以尊重和保护。此外，结合魏某将案涉房屋出售后，第三人安某甲、安某乙在长达十年的时间内未提出异议的事实，应当认定第三人对被告向原告出售房屋是清楚和认可的，第三人以被告未经其同意擅自出售案涉房屋为由主张房屋买卖契约无效与事实不符，不能成立。原告林某与被告魏某系同村村民，属本集体经济组织成员，具备拥有案涉房屋所在村宅基地使用权的条件，应当认定林某与魏某签订的《契约》合法有效。关于第三人安某乙代理人提出的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的保准”的规定，原告购买被告宅基地属于违反法律规定。该条规定“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，而是行政管理性规定，意在规范宅基地的申请原则。根据《物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。2.关于继续履行合同，配合原告办理房屋更名手续和房屋权利人登记等确权手续问题。依法成立的合同，受法律保护，双方应该依约履行。房屋为宅基地上的附着物，房屋出售必然包含宅基地的转让，这是“地随房走”原则的体现。本案中原告购买房屋后拆除了原有仓房并进行了扩建，形成了现有的房屋。对于后建的房屋，原告应该依法依规向有关行政机关申请登记备案。宅基地目前仍然登记在安永亮名下，被告魏某、第三人安某甲、安某乙负有协助原告林某变更登记的合同义务。对房屋拆迁的利益得失，当事人应当理性对待，并本着诚信、友善的态度处理。本案中第三人安某甲、安某乙否认合同效力实质是对魏某与林某已完成且经过十年交易的反悔，其做法有违诚实信用原则。因此，在适用具体法律规则对协议进行合法性审查时，应当兼顾自愿有偿、诚实信用等法律原则予以适用和维护。否则，将鼓励一方因违反诚实信用原则而获取额外利益，不利于维护交易的公平性和信守协议的正当性。诚实信用原则作为民法最为重要的基本原则，被称为民法的“帝王条款”，要求民事主体从事民事活动应当讲诚信，守信用，以善意的方式行使权利、履行义务、不欺不诈、言行一致、信守承诺。守法和公序良俗原则，也是现代民法的一项重要基本原则，民事主体从事民事活动不得违背公共秩序与善良习俗，公共秩序强调国家与社会层面的价值理念，善良习俗突出的则是民间的道德观念，农村地区普遍存在村落习惯法，将二者深度融合，这是在长期的农耕实践与独特的地域条件下形成的，蕴含在诸多村规民约与交易习惯中。无论是在理论研究还是司法实践领域都应充分予以考量，这些村规民约与交易习惯所折射出的公共秩序与善良习俗，充分反映了社会主义核心价值观。本案结合了交易环境与乡规民约，喻情于法，保护合法交易，阻绝违背承诺的行为，树立诚信交易的典范，取得了良好的社会效果。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
