万达可惜了!王健林启动了境内债务重组

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王健林在内部会上承认万达遇到了阶段性的困难，但不会躺平更不会破产。

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来源丨Blue Book

去年开始，万达集团不断跑马圈地，频频抄底房地产及同行不良资产，似乎“王”者归来，但在万达商管上市对赌协议追击之下，万达也遇到了其他房企均面临的问题，现金流紧张。最新消息显示，万达集团正在与国内主要银行商讨境内贷款的无还本续贷方案。对此，市场的解读大多是“万达集团已没有余钱来偿还临期债务”。

核心诉求：延期支付本金

万达集团的核心诉求是，修订原有的债务偿还条件，延长境内借款的本金偿付时间，以缓解其流动性压力。市场消息称，万达集团本次续贷方案主要是计划为今年到期的所有境内贷款寻求再融资，由此不必偿还本金，此外，自5月初以来，万达已经与债权人之一的中国工商银行进行了相关谈判。据DM查债通数据显示，仅境内债券一项，万达集团及其相同实控人年内待偿还的本金便为41.63亿元，待偿还的利息约为7.14亿元。

分析人士表示，如果企业与债权银行之间难以达成一致，万达还可通过引入第三方资产管理公司的方式，来协助开发商的转贷或者续贷。资产管理公司可以通过收购银行、信托的逾期债权，并直接给予开发商债务展期的方式为开发商接续资金。此外另外，部分资产管理公司可以通过远期回购债权的方式，以服务商的角度介入到银行与开发商的“续贷”业务当中，间接为开发商续贷加强增信及退出渠道。

消息透露，万达的谈判还处于早期阶段，尚不清楚哪些子公司可能会从银行获得此类安排。在未知数面前，万达还提供了备选方案，即要求子公司向银行申请额外的新信贷额度，如果获得银行批准，延长本金偿付的计划可能会减轻大连万达的融资负担。

万达何以至此？

5年前甩卖资产断臂求生的万达，成功的避开上轮房地产危机后，于2020年重回房地产市场大举抄底，耗资数百亿接盘陷入流动性危机房企的烂尾楼及商业托管，并深度接触多家AMC寻求合作机会。但此次王健林回归没有走重资产的老路，而是在运营模式上更加偏向于轻资产模式，即委托管理、租赁运营。前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主，后者主要应用于第三方项目。第二种模式被普遍用于当下万达与困境房企的合作中，说白了就是不怎么出钱，而是提供品牌、设计、建设和运营，从中分成，躲开了融创那种重资金投入的风险。

2021年3月，王健林把大连万达商管里的轻资产部分——物管和商管分拆成立珠海万达商管，并推动其赴港上市。珠海万达商管没有地产业务，只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理，重资产部分则还留在大连万达商管当中。2022年，珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元，总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。据此计算，珠海万达商管资产占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收。

珠海万达商管不仅是整个万达系的台柱子，更是是万达由重到轻的关键一步，王健林对此给予厚望。他发动朋友圈，引来22位明星投资者，投资额380亿元。甚至还签订了对赌协议，一是承诺业绩，二是保证上市时间。如果珠海万达商管若不能于2023年底成功上市，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。但万达商管上市之路颇为坎坷，三次递表均以失效告终，风险正一步步逼近万达系。

2022 年，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债则增长304.12%至687.67亿元。短期负债暴增，一方面是因为流动资金借款增加，另一方面正是因珠海商管投资人本息重分类所致。为了尽可能缓解因偿债带来的资金风险，万达系开始多渠道筹资偿债。今年年初，万达重启已经暂停的海外融资。1 月中旬发行了一笔2年期的4亿美元债，息票率11%。2 月发行了一笔3亿美元债券，票息率11%。3 月大连万达商管申请境内发债 60 亿元，证监会还对其对赌事宜下发了问询函。

王健林在日前举行的内部会议上承认万达遇到了阶段性的困难，并表态：万达不会躺平更不会破产。

目前万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。以此计算，珠海万达商管需在4月30日之前四次递表。

对赌协议有多危险，从恒大对赌借壳深深房上市一例中窥见一斑。