克莱格·科波拉，美国最早的商业地产经纪人之一。曾在过去的13年中6次被工业和办公建筑产业协会授予亚利桑那州年度经纪人称号。他在过去的23年中达成了2500多份租赁及销售合同，总价逾25亿美元。
作为亚利桑那州Lee&Associates公司的创始人之一，克莱格还拥有来自注册商业房地产投资师协会（CCIM）、工业及办公楼宇地产人员协会（SIOR）及房地产顾问协会（CRE）的会员资格。而在世界范围内，只有35个人同时拥有这3项资格。他也是富爸爸顾问及富爸爸丛书的作者之一。他的新书《制胜商用地产：寻找、评估和购买商用地产指引》即将于9周内出版面世。
克莱格是我认识的最有条理的人。他不单是一位广受好评的房地产经纪人，还自己作为投资人进行房地产投资。我和金还与他合作过几个房地产项目。与其说他做事富有条理，更不如说他是目标明确。他在同样长的时间里，创造了比我们更多的价值。他将这一切归功于对目标的设立及合理地安排不同目标的轻重缓急。克莱格总是细致地制定目标，并对其全力以赴地将其实现。这一点在我认识的人当中非常罕见。
他把自己的日程规划到每一分钟，还不停地寻求着改进。他也从未放弃学习的好习惯，一直坚持至今。现在，家庭已经成了他生命的重心，孩子的生活是他最投入的事情。我从克莱格身上除了学到房地产投资的知识之外，还学到了应该如何合理地安排生活并把握生活的重心。
克莱格有很多响亮的称号，但他并不为此所累，你只要与他聊一聊房地产的投资、租赁和经纪业务，你就能发现他的广博和深邃。他以往的成就已经足以说明一切。他告诉我们，商用地产的投资和民用地产的投资有很大的区别。所以，每当我和金看中了一片商业地产的时候，我们都会打电话给克莱格。克莱格通过简单的几个问题就能帮我们判断出这个机会是否有投资价值。他就是这么棒。
他总是在每一次交易的过程中都向他人积极地传授着自己的经验。与本书的其他作者一样，克莱格也以身实践着自己的所学所授。他是一个真正的房地产导师。
——罗伯特·清崎
如果你盖房子，买家会来找你。而如果你手上有房子，那租客会来找你。这两句话可都不算对。你自己可能觉得自己的房子棒极了，人人都会喜欢它。但事情可没那么简单。在业内，除了极少数的房子，比如专为金领一族设计的顶尖高档公寓楼或是作为私人定制工作室出租的工作间之外，可供选择的出租房数不胜数。这是一个绝对的买方市场。
所以，你该如何将自己的房子长期地租出去呢？这需要吸引来好的租客，做好物业管理让租客觉得舒适和特别。并且，你还要对租赁公司和物业管理公司做好区分。它们之间的区别可大了。
我就见过很多第一次投资商用地产的业主准备自己负责房产的出租工作。让我感觉奇怪的是，他们大多都知道自己是做不来物业管理的。在这种情况下，还要这么坚持自己进行房产出租，这让我很不理解。我只能得出一个结论：他们根本不了解自己都需要做哪些工作。我很清楚，如果对租赁没有明确的认识和安排（大多数业主都是如此），那么想要实现成功的租赁几乎是不可能的。业主们可能会说，给中介公司付的那部分佣金全是白费，自己也能完成这整套的工作。
在我的书里，紧接着交易分析和尽职调查的部分，就是房地产租赁。为什么它会放在这么重要的位置？因为它与你的现金流直接相关，而现金流则是判断你地产价值的重要标准。
﹤租赁的类别
说到房产租赁，你可能已经听过一些不同的种类。而选用不同种类的租赁合同形式，你和房地产管理经理为房产的维护进行的投入也会各有不同。
对于租赁合同种类的选择，主要取决于目标市场上哪种方式更为常见。比如说，芝加哥的办公楼租赁就常是由租户承担经营性费用，而在西海岸，则一般由业主承担所有相关费用。即使是在同一栋楼当中，也有可能根据租户的情况签订不同类型的租赁合同。
下面就是几种不同类型的租赁合同了。你得了解它们，因为它们将与你的房地产投资密不可分。
●业主承担所有费用。这就相当于100％的服务。作为业主的你需要负担所有的水电费、维护费和保养费。租客只需要每月填一张支票就全都解决了。
●租户承担部分费用。这是一个比较泛泛的种类。但总的来说，此类的房地产合同代表租客需要负担水电费、维护费或是保养费其中的某一项，比如说租户负责水电费或者租户负责保安费等。
●租户承担经营性费用。在这种类型的租赁合同中，业主
负责房产结构、屋顶、停车位等基本问题的相关费用支出。而租户则要负责与运营相关的所有费用，比如水电费、税费、水电修理费、清洁费用等。像Walgreens和Jack in the Box这类的公司就非常偏爱这一类的合同。业内将这类合同缩写为“NNN”。你要是留心的话，会经常在租赁合同上看到这类的字样。
●租户承担所有费用。在这种类型的合同下，租户需要承担所有的费用。这对你来说是最省事的合同方式。但同时你也会发现，这类合同通常都是单一租客租下一栋楼的时候才会签订这类的合同。而且，这类的合同签订的期限都很长。它经常以“出售回租”的形式出现。也就是说租户把自己的房产卖给投资者，然后从投资者手中长期地租下来，获得使用权。
﹤做租赁就是做市场
现实的情况是，大多数情况下由于缺乏相应的知识和技能，投资者无法完全单靠自己的能力将房产租出去。做租赁其实就是做市场。如果你本人不是这方面的专家，那就只能一次次地尝试。
我本人是投资人，同时也做了20多年的房地产租赁的咨询顾问。以我丰富的经验，我知道对于每一处特定的房产该如何制定最有效的租赁策略。我也深知确立市场推广计划永远是租赁的第一步。你可能觉得租房子就是打出租赁广告，然后祈祷租客上门就好了。其实，门道还多着呢。实际上，我会与客户共同起草一份完整的市场推广计划，提高房产的知名度并着重强调它的特点和优势。
我们通常采用双管齐下的办法。首先，我们直接对潜在的租户（公司或个人）进行宣传和推广。同时，我们在房地产业内也会进行推广，让行内的人都了解我们的楼盘及它的特性和优点。好的租赁顾问知道该如何在行业内为客户的产品进行宣传。他们更明白如何通过宣传把一处楼盘变得更加诱人。这样一来，你的楼盘就能脱颖而出，避开许多激烈的竞争。
租赁的重点在于让楼盘与租户的业务相合。我的意思是，老板在选择公司地址的时候都会考虑楼盘的环境和特点，从而判断其是否满足公司的经营要求及它与公司形象是否相符。比如说，广告创意公司就不会选址在那种纯简约风格的小办公室。相反，那些有着独特设计的走廊、墙漆还有多变的灯光都会牢牢抓住他们的眼球。这类的房产其实并不多见。所以在遇到这类客户的时候，租赁公司都会寻找有改造潜质的楼盘，然后进行改装。这就需要租赁顾问独具慧眼，他才有能力与客户进行有效的沟通。如果你看不到内在蕴含的机会，那么机会就会与你擦肩而过。
小贴士
租赁的重点在于让楼盘与租户的业务相合。
最逗的是，大多数业主都对自己的房产信心满满，并且还觉
得人人都会喜欢它。业主会想当然地认为这么完美的楼盘一定很好租。不过事实未必如此。楼盘再好，它也只适合一部分人，而非所有人。这道理再正常不过了。所以，如果你不是租赁方面的专家，那就聘用专家来为你处理这部分的工作。这样，你才能实现最佳的宣传效果。
﹤做租赁就是做销售
做租赁不单是做市场，它还是一种销售行为。很多业主听到我说这句话都很惊讶。我都不知道为什么。我与业主合作销售过房产，所以我非常明白谈判和签合同的过程有多么费时，以及需要有多么丰富的专业知识和经验才能解决遇到的所有问题。只有常年的经验积累才能帮你避免走弯路和避开陷阱。
我自己也是花了很多年的时间才可以对不同租客的特点进行准确的把握。虽然我很想将其中的诀窍告诉你，但我发现用语言是无法表达清楚的。我给你讲一个故事吧！我的一位业主曾经在自己楼盘的一二层租出去之后解聘了经纪人，准备自己完成剩余的招租工作。其实，他也已经找好了目标客户。由于楼盘的顶层全部是落地窗，因而视野非常开阔，租金也就相对较高一些。不过，有一个大租户相中了这片地方，把整层都预订了下来。
这个时候，业主就有点耐不住性子了。贪婪的本性冲昏了他的头脑，他决定辞掉经纪人，自己来做出租的工作。从表面上看，出租的工作并没有什么难度可言。既然如此，还为什么要给租赁顾问白付一笔服务费呢？果然，没过多久他就迎来了第一位新租户。
但问题是，这个租户想要在顶层找一小片地方。我到现在也搞不懂，为什么业主就糊里糊涂地签下了租赁协议。这决定就够愚蠢的了，不过更狠的还在后面：这个租户是做变性手术的。当然了，我们没有权利对他的职业和选择进行任何评价，但还是让我告诉你接下来发生了些什么事情吧！
在不到一年的时间里，楼下的那些租户陆续地撤出了这里。只有顶层新进驻了一家男士理发店。可以这么说，整个楼盘一直在走下坡路。在这一年当中，这处拥有高质量租户的顶尖地产沦落到二流的水平，只有一些杂乱的店面还在里面勉强度日。多丢人呀！实际上，职业的租赁顾问非常清楚不合适的租客会对项目整体造成多大的影响。在这个故事当中，业主却为自己的幼稚付出了惨重的代价。所以要知道，你付给租赁顾问的钱可不是白花的。
以我的经验来说，最棒的租赁顾问能够摸清客户的想法，从而将你的楼盘与客户的愿望和想法连接起来，有针对性地进行推销。不过，这可不是说他们在弄虚作假或是欺骗客户。所有这一切都源于他们对客户的充分了解和对客户业务的准确把握。他们
往往对楼盘有着独特的洞察力，并能快速发现楼盘的卖点。然后，将客户的需求与楼盘的特点融合成一幅绝妙的“愿景”，出租也就不是什么难事了。
小贴士
最棒的租赁顾问能够凭借其独特的洞察力发现楼盘的特点，并将其与客户的需求融合成一幅绝妙的“愿景”，让销售变得容易起来。
不过，楼盘的特点可并不仅限于它的外观。我们会在接下来的部分当中谈到其他的特点。它们甚至可能比外观更加重要。没有哪个楼盘是完美的。所以，租赁顾问的工作就是发现楼盘的优点，将它传达给客户，然后将交易撮合成功。
【未完待续】
13 如何进入财富快车道
14 预见未来使你致富
15 预见财富未来的杠杆
17 诚信的杠杆
22 财富的“量子跃迁”
24 行动的杠杆
26 六大习惯杠杆的财富秘密（下）
30有价证券的杠杆
35致富的秘密
36 新思想，新财富
40 持之以恒，不断进取
【富爸爸房地产投资指南】
10 由内向外地创造价值（下）
【诺贝尔文学获奖作】
